Osakkeet vs sijoitusasunto?

Itse hankin pari sijoitusasuntoa helsingin ulkopuolelta ja pitin tänne hoitoon: https://www.vuokraisanta.fi/ Vuokrienmaksu tarkistetaan automaattisesti pankkitililtäni ja jos maksut myöhässä tulee asiasta hälytys sähköpostiini.

Mä sijoittaisin osakkeisiin, nimenomaan suorina osakesijoituksina, en rahastoihin. Sitten jos varallisuutenne selvästi nousisi voisin harkita myös sijoitusasuntoa mutta en lähtisi ottamaan lainaa sijoitusasuntoon. Asunto on houkutteleva muttei erityisen kannattava (ei tosin varmaan kovin riskialtiskaan) sijoitus. Mä olen lopulta aika vähän sijoittanut, muutamia ostoja olen tehnyt omilla palkoista säästetyillä rahoilla, mutta mun vanhemmat on tehneet sitä paljon nimenomaan suorilla osakesijoituksina, joita ovat ostaneet meille lapsillekin mm. säästetyillä lapsilisärahoilla. Ihan kivasti saan osinkoja kun en ole osakkeita juurikaan myynyt mutta mitenkään melban tarkkuudella en osaa antaa lukemia. Vanhemmillani tämä toiminta on ollut hyvin kannattavaa ja ovat sitten tienaamillaan rahoilla hankkineet myös muutaman asunnon (yhden vain ovat pitäneet, muut olivat lapsille opiskeluajoiksi, myivät sitten opiskeluaikojen jälkeen pois niin, että saivat vähän voittoa, eivät kuitenkaan mitään huippusijoituksia olleet arvonnousua ajatellen mutta kaikki osapuolet olivat kyllä tyytyväisiä). Ovat osin tehneet ostopäätökset itsenäisesti mutta jossain vaiheessa käyttivät myös hyvän pankki- ja sijoitusliikkeen henkilön asiantuntemusta päätösten tukena, tällöin kaupanteko oli hyvinkin aktiivista.

Ja osaa rahoista minä kyllä makuuttaisin vain tileilläkin. Musta on aina hyvä olla jonkinlainen hätärahasto nopeasti saatavilla tarvittaessa.

työmatkoihin, työvaatteisiin, lasten harrastuksiin ym. palaa kyllä oikeasti aika pitkä penni. Ei ehkä kannata ihan laskea sen varaan, että tulot ihan kauheasti pompsahtaa... riippuu toki alasta; jos opiskelet esim. lääkiksessä, varmaan pompsahtaakin, jos taas päädyt opiskelujen jälkeen esim. lähihoitajaksi tai osittaista työaikaa tekeväksi kaupan kassaksi, ei välttämättä menojen kasvaessa se käteen jäävä osuus kauheasti kasvakaan...

kesänä, mutta ihan omalla rahalla. miltään

tililtä/sijoituksesta ei sais korkoa tms voittoa 500 €/kk, mitä toi yksiö mulle joka kuu takuuvarmasti tuottaa

sitäpaitsi en tajua sijoittamisesta mitään.

Todennäköisesti tuleva työ tulee olemaan sostyöntekijänä tai ehkäpä toimistohommaa/ asiakaspalvelua verotoimistossa, työkkärissä..



Meille riittää yhdelle lapselle osa-aikainen hoitopaikka. toinen on jo silloin koulussa.



ap

mennä tylsiin, huonopalkkaisiin toimistotöihin?

tärkein jäi sanomatta;



eli en tietenkään sijoita sellaisia rahoja, joita emme ole tienanneet ;)



eli en tee päätöksiä sen mukaan, mitkä ovat tulevat ansioni.



Kahdesta autosta maksetaan kulut jo nyt (mikä onkin meidän perheen toiseksi suurin kiinteä kuluerä!) joten se ei tule suuresti muuttumaan. ainakin toistaiseksi saa työmatkat vähentää verotuksesta. täällä pöndellä kilometrejä helposti kertyykin työmatkojen vuoksi.



ap

Mä en oo supernainen. Mutta mä haluan olla paras mahdollinen äiti. eikä musta vaan ole kaikkeen kerralla. siksi mä haluan simppelin duunin. ei stressiä, säännölliset työajat. Työmatkat ei houkuttele yhtään.



Vaikka tänään liikun täällä sijoitusasiat mielessä, ei se mun elämässä ole suinkaan tärkein määrittävä tekijä.



ap

Mikä teillä on siis suurin kuluerä?



Meillä asunto on nyt (pitkästä aikaa) suurin kuluerä ja sitten on ehdottomasti autot (noin 1000 e kuussa).

Meillä puolestaan ei ole autosta juurikaan kuluja, on vain yksi auto, sekin jo muutaman vuoden vanha, vakuutuksia siitä menee reilut 400 €/vuosi, polttoaineeseen sanoisin 50 €/kk, onhan siitä toki vähän muutakin kulua verot tms., mutta sanoisin, että 50 €/kk riittää. Eli autoon meillä menee 133 €/kk.



Suurin menoerä nykyisin ovat päivähoitomaksut 433 €/kk ja sen sijoitusasunnon lainanlyhennys + vastike, n. 750 €/kk, mutta tuohon lainanlyhennykseen siis tulee tuloakin 480 €/kk.

Joo, no ei meilläkään tule 1000 e kuussa kuluja autoista, mutta laskin siihen mukaan arvonalenemaa / sitä, että joskus pitää ostaa uusikin. Kyllä sen teidänkin auton arvo laskee ja tuskinpa ajatte tuolla autolla 10 v päässä. Autoilussa on paljon juuri tämmöisiä piilokuluja.



http://akamelba.blogspot.com/2009/07/paljonko-auton-pitaminen-maksaa.ht…



Menee vähän ohi aiheen, mutta on tuolla tosin sijoittamiseenkin liittyvää juttua jossain.

asumiskulut ovat suurin menoerä, vaikka lainaa on enää aika pieni summa ja lämmitys hoidetaan aika pitkälle (ilmaisilla) puilla. (ja kun joku tietysti tähän seikkaan tarttuu niin: kyllä saamme molempien vanhempien metsistä ilmaiset polttopuut, kun mies tekee samalla puut heillekin ja hoitaa muutenkin metsiä. omia metsiä ei siis ole). Siis laina, vesi, sähkö, verot yms. Meneehän siis asumiseen tietysti rahaa. Ja heti seuraavana autoihin.



Ja autoiluhan se vasta törkeän kallista onkin, kun laskee mukaan sen arvonaleneman. Kiitos, melba, mielenkiintoisesta linkistä!



Mutta jos yrittäisin vielä ohjata keskustelua takaisin alkujuurilleen: kertokaa kokemuksianne, mielipiteitänne osakesijoittamisesta ja sijoitusasunnosta! :)



ap

Niin, jos kokemuksia haluat kuulla, niin kerrotaan nyt omia näkemyksiä ja kokemuksia vielä.



Asuntosijoittamista pidetään erittäin helppona ja vakaata tuottoa tuottavana, mutta on syytä huomata, että sillä on hirvittävä merkitys, että missä vaiheessa sitä hyppää asuntosijoittamisen kelkkaan. Lisäksi usein asuntosijoittamisessa lasketaan virheellisesti tuotto seuraavasti:



vuokra-yhtiövastike/asunnon arvo



pääkaupunkiseudulla ei tuollaisella yhtälöllä juuri pääse yli 5% tai saa olla todella taitoa/tuuria jne, pikkukaupungeissa saattaa päästä 7% tuottoon



Olen kuitenkin vahvasti sitä mieltä, että tuo kaava on hyvinkin virheellinen ja parempi kaava voisi olla esim. vuokra-2xyhtiövastike ja tämäkin ehkä 11/12, sillä usein vuodessa saattaa olla yksi tyhjä kuukausi tai joutuu maksamaan välityspalkkion vuokraamisesta (joka joissain tapauksissa voi olla taas takuu hyvästä vuokralaisesta). Mistä tuon 2x yhtiövastike sitten tempaisin, niin lähtökohtana on asunnon ja taloyhtiön remontit. Tästä voi katsella perusteita tuolle:



http://akamelba.blogspot.com/2009/08/piilomenot-poissa-kodin-budjetista…



Eri mieltäkin toki saa olla ja mielipiteitä asiasta kuulisin mielelläni.



Lisäksi asuntosijoittamisessa on aina se vaara, että vuokralainen ei vaikka otakaan asuntoon kotivakuutusta, vaikka niin lupaa (tai vaikka näyttää vakuutussopimuksen, mutta irtisanoo sen heti vakuutuksen ottamisen jälkeen). Itse et pysty ottamaan kotivakuutusta asuntoon, jossa et itse asu. Niinpä sitten voi tulla aikamoisena yllätyksenä se, että jos joku varaton on vaikka kännissä sammunut lattiakaivon päälle ja aiheuttanut asuntoon ja koko taloon mittavat vesivahingot tai vaihtoehtoisesti sammunut vaikka tupakan kanssa sänkyyn ja polttanut koko asunnon poroksi. Harvinaistahan tämmöinen toki on, mutta esim. joku lahtelainen sijoittaja tämmöisen ihanuudenkin on saanut kokea, joten ei ihan mahdotonta. Taloyhtiö perää kuluja aiheuttajalta, mutta jos vuokralaisen rahat loppuu kesken, niin herää kysymys, ettei asunnon omistajalta niitä pyydettäisi? Kysymys siis herääkin, että voiko parhaassa tapauksessa asuntosijoittamisessa menettää enemmän rahaa kuin on siihen pistänyt? Puolen miljoonan remontti voi olla mahdollinen varmaan noissa pahimmissa tapauksissa. Osakkeissa se on jo aika vaikeaa.



Omasta osakesijoittamisestani voin kertoa sen verran, että aloitin varovaisesti 2008 lokakuussa ja sen jälkeen olen ostellut välillä vähän ja välillä pikkiriikkisen. Nyt salkku on noin +14,4% tasolla (heh, pärjään Ruotsin prinsessalle ;-) ja lisäksi olen saanut noin 5% osingot viime keväältä. Minulle tämä sopii nyt, kun asuntojen hinnat ovat korkealla ja osingotkin yksistään vuokratuoton tasolla ja lisäksi vielä arvonnousut, tosin monella paikkakunnalla asuntojenkin arvot ovat nousseet, mutta ei kai se ikuisesti voi jatkua?

Silloin kun velkaa oli, vuokra kattoi aina vastikkeen ja velan. Joitakin yksittäisiä kuluja on asuntoon / vuokralaisen vaihtoon liittyen ollut vuosien varrella, mutta ei mitään sellaista, mitä ei olisi vuokratuotosta voinut vähentää.



Rahastosijoittamista olen myös kokeillut, mutta koska en jaksa seurailla niitä ja vaihdella jatkuvasti kohteita, osottautui se kolmen vuoden aikana niin tappiolliseksi, etten kulujen vähentämisen jälkeen saanut edes omiani pois.

6% vuokratuotto on ihan kohtuullinen ja tulevaisuutta on kauheasti turha pelätä, jos on ostanut hyväkuntoisen sijoitusasunnon halutulta alueelta. Jos tehdään pitkiä laskelmia, pitää muistaa että käytännössä vuokrat nousevat aina (pelkkä elinkustannusindeksiin sidottu vuokra keskimäärin 2% vuodessa, eli kaksinkertaistuu noin 30 vuodessa).

Asunnon arvonkin voi toki odottaa nousevat pitkällä aikavälillä.

Osakkeista vielä, että kyllä nekin on kelposijoitus, kun vaan tekee laajasti hajautetun salkun esim etf-rahastojen kautta:

http://www.investori.com/j/artikkelit/yleistae-sijoittamisesta/190-voita-porssiindeksi-puolita-riski

Riippuu mistä päin sitä sijoitusasuntoa katselette. Ostakaa halvalla yksiö Helsingistä (joku putkiremppaa odotteleva talo), remointoikaa maltillisesti ja vuokralle syksyllä kun opiskelijat valtaa taas kaupungin.Tollasesta 30m2 kämpästä voi saada 700e/kuussa ja vastike on max pari sataa kuussa, eli lainaa voi lyhentää hyvin. Toistaseksi meidän sijoituksista juuri noilla on ollut paras tuotto. Varsinkin kun sitten myöhemmässä vaiheessa ne käy lainan vakuudeksi koko arvostaan, koska ovat käytännössä kuin käteistä rahaa.

Harvian P/S (markkina-arvo/liikevaihto) on tänään 7,46 ja Tulikiven vastaava on 0,77. Harvia on siis liikevaihdolla mitattuna noin 10-kertaa kalliimpi kuin Tulikivi. Jos Harvia olisi vain kaksi kertaa kalliimpi Tulikiveen verrattuna (P/S), Tulikiven osakkeen tulisi nousta nykyisestä 0,384 eurosta 1,87 euroon, eli 387 prosenttia.

Osakkeet tietenkin.

Tulikiven Q2/2021-osavuosikatsaus on 8 pörssipäivän kuluttua (20.8.2021). Tuolloin suuri yleisökin tulee löytämään Tulikiven ja osake tulee poistumaan vihdoin senttikerhosta.

* Marraskuusta 2020 lähtien pientalojen rakennusluvat ovat kasvaneet kappaleina yhteensä 23 %:a. Pientalojen tuoreimmat rakennusluvat (toukokuu 2021) +46 %

* Pörssisähkön hinta nousi koko alkuvuonna 112 %:a ja heinäkuussa 251 %:a

* Suomessa 1.1.2022 alkaen voimaan (EcoDesign-direktiivi). Tulikiven uudet mallistot täyttävät direktiivin, suomalaisten kilpailijoiden ei. Lisäksi Tulikiven ja Jøtulin liitto oli erinomainen

* Saksassa BimSchV tulee voimaan asteittain: 31.12.2024 mennessä vaihdettava 6. - 7.000.000 kpl tulisijaa. Tulikivi kasvanut Saksassa viimeiset pari vuotta 20%/v.

* Tulikiveltä on saatu posarit 18.12.2020 ja 5.5.2021, joten ei kahta ilman kolmatta.

* Tulikiven parhaat kvartaalit ovat aina Q2-Q4.

Osakkeisiin kallistun.

Tasan viikon kuluttua perjantaina saamme Tulikiven Q2/2021-osavuosikatsauksen. Edellinen posari saatiin kaksi päivää ennen osavuosikatsausta. Tulikiven parhaat neljännekset ovat aina Q2-Q4.