Vihdoinkin asuntojen hinnat ovat laskussa

Suomen Pankki mukaan hintojen lasku on se mitä tavoiteltiin. Kuluttajat kiittävät toimista kun asumistkustannukset alkavat olla siedettävällä tasolla.

Kohta on köyhälläkin varaa ostaa oma kerrostalo.

Nykytilanteessa voi tehdä hyvän tilin kun tarjoaa vähän alle pyyntihinnan.

Maaseudulta irtoaa kaksio jollain 10 000 eurolla kevyesti.

Ja kohta pankki alkaa maksaa korkoa asuntolainalle.

eiköhän tänne kohta kutsuta blackrock tai jokin muu kansainvälinen sijoitusyhtiö ostamaan kaikki asunnot markkinoilta, jotta saadaan taas hinnat nousuun ja tavikselle entistä pienempi mahdollisuus omistusasumiseen. 

Muutama vuosi lisää ostolakkoa niin päästään edullisempaan hintatasoon. Tyhjiä asuntoja on pilvin pimein ja niiden omistajat maksavat jatkuvasti niiden ylläpidosta.

Asuntojen hinbat ovat laskeneet jo useamman vuoden. Joko sinä ap ostit asunnon? Minä olen tämä Orpon hallituksen aiikana jo ehtinyt sekä ostaa että myydä (voitolla).  Tosin sekkn, minkä ostin, oli melko kallis, kun sijainti oli hyvä ja tarjontaa siellä oli vähän. 

Onko ap ostanut tai myynyt vai lämpimikseenkö kirjoittelee?

Vuokratontilla sijaitsevat asunnot eivät käy jostain syystä kaupaksi. Mikä lienee syynä?

Paitsi Oulussa ja Rovaniemellä.

Pääkaupunkiseudun asuntojen hinnat ovat vasta puolivälissä laskuaan

Asuntomarkkinoilla tehdään nyt sama ajatusvirhe kuin jokaisen pitkän laskukauden aikana: koska hinnat ovat jo laskeneet paljon, niiden oletetaan automaattisesti olevan lähellä pohjaa.

Markkina ei kuitenkaan pohjaa sen perusteella, kuinka kaukana hinnat ovat vanhasta huipusta. Se pohjaa vasta silloin, kun asuntojen hinnat, ostajien maksukyky, vuokratuotto ja rahoituksen kustannus kohtaavat toisensa. Pääkaupunkiseudulla tätä kohtaamista ei ole vielä tapahtunut.

Kesäkuussa 2026 vanhojen osakeasuntojen hinnat laskivat pääkaupunkiseudulla 4,1 prosenttia vuoden takaisesta ja 0,9 prosenttia vain kuukaudessa. Koko toisella vuosineljänneksellä laskua tuli 4,2 prosenttia, vaikka vertailutaso oli jo valmiiksi matala. Samalla välittäjien kautta tehtyjen kauppojen määrä putosi 15,7 prosenttia. Myös uusien asuntojen hinnat laskivat pääkaupunkiseudulla 5 prosenttia. Kyse ei siis ole yhdestä heikosta kuukaudesta, vaan hintojen ja markkinalikviditeetin samanaikaisesta heikkenemisestä. 

Tämä yhdistelmä on vaarallisempi kuin pelkkä hintojen lasku. Kun sekä hinnat että kauppamäärät laskevat, markkina ei ole tasapainossa. Myyjät yrittävät edelleen pitää kiinni vanhoista hintakäsityksistä, mutta ostajien maksukyky ei riitä niihin. Ensin kaupat jäävät tekemättä. Sen jälkeen hinnat mukautuvat.

Ratkaiseva asia on luoton ostovoima.

Nollakorkojen aikana asuntojen hinnat eivät nousseet vain siksi, että ihmiset halusivat parempia asuntoja. Ne nousivat, koska samalla kuukausierällä pystyi ottamaan valtavasti enemmän lainaa. Nyt tämä kone toimii päinvastaiseen suuntaan.

Esimerkiksi 300 000 euron, 25 vuoden annuiteettilainan kuukausierä on yhden prosentin korolla noin 1 131 euroa. Neljän prosentin korolla kuukausierä on noin 1 584 euroa. Jos ostaja pystyy edelleen maksamaan vain 1 131 euroa kuukaudessa, neljän prosentin korolla hänen lainakykynsä on noin 214 000 euroa.

Luoton ostovoima on silloin pudonnut lähes 29 prosenttia.

Toukokuussa 2026 uusien asuntolainojen keskikorko oli jo 3,17 prosenttia, ja 95 prosenttia suomalaisesta asuntolainakannasta oli sidottu euriborkorkoihin. EKP puolestaan piti heinäkuussa talletuskoron 2,25 prosentissa ja ilmoitti seuraavansa energiahintojen aiheuttamaa inflaatioriskiä. Paluuta nollakorkoihin ei siis voida pitää asuntojen hinnoittelun perusolettamana. 

Asuntojen hinnat eivät ole vielä täysin sopeutuneet siihen, että raha maksaa pysyvästi enemmän. Sopeutumista ovat pehmentäneet pitkät laina-ajat, lyhennysvapaat, myyjien haluttomuus hyväksyä tappioita ja kauppamäärien romahtaminen. Nämä eivät poista hintapainetta. Ne ainoastaan siirtävät sitä eteenpäin.

Toinen ongelma on sijoitusasuntojen arvostus.

Pääkaupunkiseudun vapaarahoitteiset vuokrat laskivat vuoden 2026 ensimmäisellä neljänneksellä 0,4 prosenttia vuoden takaisesta. Vuokrat eivät siis tällä hetkellä kompensoi korkeampia korkoja, vastikkeita ja korjauskuluja. 

Sijoitusasunnon arvon voi pelkistää vuokrakassavirran ja vaaditun tuoton suhteeksi. Jos asunnon nettotuotto on 12 000 euroa vuodessa, kolmen prosentin tuottovaatimus antaa arvoksi 400 000 euroa. Jos sijoittaja vaatii samalla kassavirralla 4,25 prosentin tuoton, arvo on enää noin 282 000 euroa.

Arvon pudotus on lähes 30 prosenttia, vaikka vuokra ei laskisi senttiäkään.

Tämä on koko laskuskenaarion ydin. Asuntojen ei tarvitse muuttua fyysisesti huonommiksi. Riittää, että sijoittajien ja omistusasujien vaatima korvaus korosta, korjausriskistä, epälikvidiydestä ja mahdollisesta arvonalennuksesta kasvaa.

Kolmas tekijä on työmarkkina.

Kesäkuussa 2026 työllisiä oli Suomessa 15 000 vähemmän kuin vuotta aikaisemmin, ja työttömyysasteen trendi oli 10,5 prosenttia. Heinäkuussa vain 11 prosentilla kuluttajista oli suunnitelmia asunnon ostamiseen, hieman vähemmän kuin pitkällä aikavälillä keskimäärin. 

Asuntojen hinnat eivät määräydy niiden omistajien perusteella, jotka voivat asua kodissaan seuraavat 20 vuotta. Hinnat määräytyvät niiden suhteellisen harvojen kauppojen perusteella, jotka juuri nyt tehdään.

Myyntiin tulee asuntoja avioerojen, kuolinpesien, työttömyyden, paikkakunnan vaihdon, sijoittajien velkavivun purkamisen ja rakennusliikkeiden rahoitustarpeiden vuoksi. Kun ostajia on vähän, muutama kiireellinen kauppa voi laskea koko talon, korttelin tai postinumeroalueen vertailuhintoja. Seuraava ostaja käyttää näitä kauppoja perusteluna omalle tarjoukselleen. Pankki käyttää niitä vakuusarviossaan. Näin yksittäinen alennus muuttuu uudeksi markkinahinnaksi.

Väestönkasvukaan ei yksin pelasta hintoja. Uusi asukas ei ole automaattisesti asunnonostaja. Hän voi olla opiskelija, pienituloinen työntekijä, vuokra-asukas tai henkilö, jolla ei ole Suomessa tarvittavaa omarahoitusta ja luottohistoriaa. Väestönkasvu tukee ensimmäiseksi asuntojen käyttöastetta ja vuokria. Kun vapaarahoitteiset vuokrat samaan aikaan laskevat, väestönkasvu ei vielä muutu omistusasuntojen hinnoitteluvoimaksi.

Myös vähäinen uudisrakentaminen auttaa vasta viiveellä. Rakentamisen pysähtyminen pienentää tulevaa tarjontaa, mutta se ei kasvata nykyisten ostajien lainakykyä eikä poista jo valmistuneiden asuntojen, sijoittaja-asuntojen ja korjausvelkaisten taloyhtiöiden tarjontaa.

Suomen historiassa näin suuria laskuja on jo nähty. Suomen Pankin mukaan pääkaupunkiseudun asuntojen hinnat lähes puolittuivat 1990-luvun alun kriisissä. Nykytilanne ei ole sama kuin 1990-luvulla, mutta historiallinen vertailu osoittaa, ettei 30 prosentin nimellinen lasku ole mahdoton tai taloudellisesti ennenkuulumaton ilmiö. 

Todennäköisin laskupolku ei olisi yhden vuoden romahdus, vaan pitkä porrastus:

Ensin hinnat laskevat noin 10-12 prosenttia, kun nykyinen korkotaso ja heikko kysyntä siirtyvät täysimääräisesti kauppahintoihin.

Seuraava 8-12 prosenttia syntyy, kun asuntojen vaihtoketjut katkeavat, taloyhtiöiden kustannukset nousevat ja sijoittajien tuottovaatimukset palautuvat normaalimmalle tasolle.

Viimeinen 10 prosentin vaihe tulee odotusten muuttumisesta. Kun ostajat eivät enää pelkää jäävänsä noususta paitsi vaan pelkäävät ostavansa liian aikaisin, jokainen lasku synnyttää odotuksen uudesta laskusta.

Kolme noin 10-12 prosentin laskuvaihetta tarkoittaisi korkoa korolle laskettuna noin 30 prosentin pudotusta nykyiseltä tasolta vuosien 2026-2030 aikana.

Lasku ei jakautuisi tasaisesti. Suurimmassa vaarassa ovat sijoittajavaltaiset yksiöt, suurilla yhtiölainoilla rakennetut uudet kohteet, keskenään kilpailevat lähiöiden uudiskohteet sekä vanhat taloyhtiöt, joissa putki-, julkisivu- tai energiahankkeet ovat vielä edessä. Hyvillä keskusta-alueilla sijaitsevat velattomat perheasunnot kestäisivät paremmin, mutta eivät olisi immuuneja yleisen lainakyvyn heikkenemiselle.

Tämä ennuste osoittautuu vääräksi, jos asuntolainojen korot painuvat pysyvästi lähelle kahta prosenttia, työllisyys paranee selvästi, reaalitulot kasvavat, vuokrat alkavat nousta voimakkaasti ja kauppamäärät elpyvät ilman uusia hinnanalennuksia. Tällä hetkellä kaikki nämä ehdot eivät täyty.

Asuntomarkkinoiden pohjaa ei tunnista siitä, että välittäjät sanovat asuntojen olevan halpoja tai että hinnat ovat laskeneet jo monta vuotta. Pohja syntyy vasta, kun ostajan maksukyky, sijoittajan tuottovaatimus ja myyjän hintapyyntö kohtaavat.

Pääkaupunkiseudulla ne ovat edelleen kaukana toisistaan. Siksi 30 prosentin lisälasku ei ole perusennuste, mutta se on täysin johdonmukainen karhuskenaario. Se ei vaadi yhtä suurta katastrofia. Se vaatii vain sen, että nollakorkojen aikana syntynyt hintataso hinnoitellaan vähitellen uudelleen 3-4 prosentin rahan maailmaan.

Kyllähän ne laskee, kun pitää työttömien myydä pois, kun ei ole varaa maksaa lyhennyksiä ja kukaan ei niitä osta.

Vierailija kirjoitti:

Kohta on köyhälläkin varaa ostaa oma kerrostalo.

Itä-Suomesta saa