Lue keskustelun säännöt.
Kannattaako ostaa sijoitusasunto lainarahalla?
18.06.2014 |
En tiedä näistä asioista mitään, mutta ainahan voi kysyä! Eli 23-vuotias opiskelija, opiskeluja jäljellä n. 3 vuotta. Säästössä reilu 10 000e ja en tiedä miten sijoittaisin ne järkevimmin ja säilönkö vain tilillä.
Kannattaako ottaa 20 000e lainaa tohon lisäksi ja ostaa halpa yksiö vähän syrjisemmältä 15000 asukkaan kaupungista. Laittaisin asunnon vuokralle ja toivoisin, että tyhjiä kuukausia ei paljon tulisi (eikä varmaan lähivuosina tulisikaan, sillä asunnoista kaupungissa huutava pula). Maksaisin lainaa pois vuokratuloilla. Mutta mites ensiasunnonostajalla menee verotukset, eikös ollut niin että 2v pitäisi itse asua siinä ensin, muuten menee joku älytön vero? Tämä ei ole mahdollista, sillä opiskelen eri kaupungissa, en siis voi muuttaa siihen itse. Opiskelukaupungissa (Helsinki) ei paljo yksiöitä 30000e saada :D
Kommentit (10)
Sun oman rahoituksen ja lainarahan suhde on ihan kohtuullinen, vaikka itse pyrkisin siihen, että omaa rahaa on noin puolet (pitkällä tähtäimellä korkokulut tulee muuten liian suuriksi suhteessa tuloihin, siitä huolimatta, että korot saa vähentää verotuksessa - eihän niistä sita kautta tule takaisin kuin kolmannes). Kuitenkin kysyisin ensin, että onko siellä sun 15000 asukkaan kaupungissa jotain sellaista, mikä tuottaa sinne hyvät vuokramarkkinat yksiöille? Käytännössä siis joku sellainen oppilaitos, (yleensä amk-tasoinen) jossa opiskelijat asuvat vuokralla avoimilla vuokramarkkinoilla? Muuten yksiöiden vuokramarkkinat ovat vähän pienet. Työssäkäyvät haluavat yleensä kaksioita.
Ensiasunnon verotusetu on se, että sun ei tarvitse maksaa kaupasta varainsiirtoveroa. TÄtä varten sun tarvii itse muuttaa asuntoon välittömästi se ostettuasi - et siis voi heti vuokrata sitä. Sitä ei sanota, kauanko sun pitää asunnossa asua. Toisaalta varainsiirtovero on asunto-osakkeissa 1,6% kauppahinnasta, joten sillä ei nyt ihan kauheasti ole väliä.
Se 2 vuotta tulee siitä, että jos joskus myyt asunnon ja satut saamaan myydessäsi voittoa, ei tästä voitosta tarvitse maksaa myyntivoittoveroa (30%) jos olet asunut asunnossa itse vähintään 2 vuotta. Koska vero peritään MYYNTIVOITOSTA ei siis myyntihinnasta, tällä on oikeasti väliä vasta jos myyt niin pitkän ajan kuluttua, että hinnat ovat nousseet huomattavasti.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Mutta eipä ole rahastoissa yhtä kova tuottokaan, eikä pesämunaa synny niin paljoa tulevaisuutta ajatellen. Aina sijoitusasunnon otto on riski, se kannattaako sitä ottaa, onkin sitten se suurempi pulma. Hyvällä tuurilla ei tule mitään korjauksia, vuokralainen pysyy pitkään ja laina on maksettu pois nopeasti. Jolloin tuottoa alkaisi tulla se parisataa euroa kuukaudessa, ellen sitten myisi sijoitusasuntoa voitolla ja ostaisi uuden, isomman.
Ap
[quote author="Vierailija" time="18.06.2014 klo 11:14"]
Hyvällä tuurilla ei tule mitään korjauksia,
[/quote]
Tämmöistä tilannetta ei ole. Korjauksia tulee aina ja niitä pitää tehdä aina. Jos korjauksia ei tehdä, kyseessä ei ole hyvä tuuri, vaan huono taloyhtiö, jossa sun rahat sulaa ajanmittaan siihen, että tulee korjausvelkaa, ja korjausvelka näkyy siinä hinnassa, jonka sinä myydessäsi asunnosta voit saada.
VUokra-asunto on hyvä sijoitus JOS a) paikka on sellainen, että siellä on vuokramarkkinat ja b) sulla on varaa laittaa omaa rahaa lainanlyhennyksiin (vuokratulon lisäksi, vuokralla maksaa ensin korot, vastikkeet ja verot) jolloin myös lyhennykset on tavallaan sun säästömuoto. Pitää kuitenkin ymmärtää, että se ei ole mitään leikkimistä: sä otat käytännössä kantaaksesi kaikki asumisen riskit - korjaustarpeet, ylläpidon, korkokulut - vuokralaisen puolesta. Tästä palkkioksi sä saat vähän tuloja, mutta ne tulot ei edes keskipitkällä aikavälillä sinällään riitä kattamaan tuota riskiä, vaan sulla pitää olla niiden lisäksi omaa pääomaa siltä varalta, että riskit toteutuu. Pitkällä tähtäimellä se kyllä kannattaa, mutta lyhyellä tähtäimellä sä tarvitset riskinkantokykyä.
Olen katsellut asuntolainoja ja häätöjä sekä isännöitsijäntoimiston, pankin virkailijan että sijoittajan vinkkelistä, ja sanon että ei vielä, ei vielä. Sitten kun sulla on enemmän rahkeita selvitä vaihtuvista tilanteista. Pankki ei tulle antamaan sulle lainaa. Pankki vaatinee, että sun tulee selvitä lyhennyksistä ja vastikkeesta myös silloin, kun asunnosta ei ole vuokratuloja. Eli selviätkö, se on se oleellinen kysymys. Ja toisekseen, entäs kun vuokralainen ei maksa mitään, siinä ei pelkällä toiveella eletä. Häätöön voi mennä monta kuukautta eikä asunnosta ole sinä aikana kuin menoja - ja sen jälkeen sieltä on varastettu jääkaapit ja särjetty koko asunto. Et ainakaan voi tehdä kuten lukkoseppä-appiukkoni, jolle vuokralainen ei maksanut kolmeen kuukauteen ja vuokrasopimus oli jo irtisanottu. Hän meni kämpälle, ja vaihtoi suoraapäätä lukot, ja kun vuokralainen palasi takaisin, nosti kamat pihalle kolmen kaverinsa kanssa. Vuokralaisen oikeudet ovat tässä maassa vähän liiankin vahvat. Niitä voi hyväksikäyttää toisen vahingoksi.
Eikä tuolla rahalla kannata mitään röttelöä ostaa. Sillä rahalla saa vain "paljon remonttia-tulossa"-asuntoja. Harkitse mieluummin että laitatko puolet rahastoon, puolet korkeampikorkoiselle.
Paljonko ajattelit, että tuollaisesta 30000 euron asunnosta saisi lainarahalla puhdasta tuottoa?
Paljonko saat keskimääräisellä riskillä sijoitetuista osakkaista tuottoa?
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Sinun tilanteessasi asuntosijoittaminen on aivan liian iso riski. Paljon pienempi riski on vaikka korkean riskin rahastossa.
Minulla on vuokra-asunto, mutta isossa kaupngissa hyvällä alueella ja vuokratuotto on hyvä, lähes 400e kuussa käteen.
Syrjäseudulta en lähtisi asuntoa ostamaan. Siinä voi ennemmn hävitä rahansa. Vaikka itselläni on loistava asunto ja kuvittelin, että myös hyvä pitkäaikainen vuokralainen niin i mennyt edes kahta vuotta, kun vuokralainen otti ja lähti. Syrjäseudulla ei olekaan niin helppoa saada uutta tilalle.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Laskin, että yhden prosentin korolla (mikä on nyt ylimitoitettu tällä hetkellä, ei ehkä tulevaisuudessa) asunnolla olisi n. 8% tuottoprosentti. Suositeltavahan on yli 5%, jotta sijoitusasunnossa on järkeä.
Vuokra olisi n. 350e. Siitä pois vastike (reilu satku), korot, lyhennys. Eihän siitä tuottoa jääkkää paljo mitään ennen kuin laina on maksettu pois. Mutta sen jälkeen kylläkin. Ainakin olisi se n. 30 000e 15 vuoden päästä. Onko tämä rahastoilla/osakkeilla edes mahdollista noin nopeasti?
Ap
[quote author="Vierailija" time="18.06.2014 klo 11:50"]
Laskin, että yhden prosentin korolla (mikä on nyt ylimitoitettu tällä hetkellä, ei ehkä tulevaisuudessa) asunnolla olisi n. 8% tuottoprosentti. Suositeltavahan on yli 5%, jotta sijoitusasunnossa on järkeä.
Vuokra olisi n. 350e. Siitä pois vastike (reilu satku), korot, lyhennys. Eihän siitä tuottoa jääkkää paljo mitään ennen kuin laina on maksettu pois. Mutta sen jälkeen kylläkin. Ainakin olisi se n. 30 000e 15 vuoden päästä. Onko tämä rahastoilla/osakkeilla edes mahdollista noin nopeasti?
Ap
[/quote]
Sijoitusasuntoon saat lainan tällä hetkellä noin 1,5 -2 % marginaalilla, euribor päälle. Eli laske vaan vähintään kahden prosentin korolla. Ja kyllä se euriborkin ennen sun laina-ajan päättymistä vielä nousee. Olet oikeassa siinä, että pitkällä tähtäimellä asuntosijoittaminen on kannattavaa. Kunhan sun riskinkantokyky vaan riittää tän alkuvaiheen!
En ostaisi lainarahalla pikkukaupungista sijoitusasuntoa. Syynä on se, että monesti nuo ovat muuttotappiokuntia ja siellä jää pian asuntoja paljon tyhjilleen. Lisäksi 30000 eurolla et saa kuin vanhan huonokuntoisen asunnon, jolloin sinulla on edessä paljon remontteja yhtiön kautta. Joudut siis maksamaan siitä paljon.
Jos olet tuohon ikään mennessä jo saanut noin paljon säästöön, niin kannattaisin käydä neuvottelemassa pankista lainaa omaan asuntoon pk-seudulla.
Tai sitten sijoitusasuntoa jostain vähän isommasta, mielellään yliopistokaupungisti. En osaa sanoa, että miten hyvin sulle laina irtoaisi, mutta tuolla periaatteella sijoittaminen on kyllä mahdollista. Helpommalla kyllä pääset jos sijoitat nuo ylimääräiset rahasi osakkeisiin tai rahastoihin. Niitä ei tarvitse remontoida tai huolehtia vuokralaisten jälkien korjaamisesta.