Lue keskustelun säännöt.
Kannattaako myydä asunto ja sijoittaa rahat?
09.07.2015 |
Ensiasuntoni on tällä hetkellä vuokrattuna ja siitä on vielä jonkin verran lainaa jäljellä. Kun saan lainan maksettua, saisin asunnon lihoiksi laittamalla 250 000 eur - verot. Voisin myös mennä asuntoon kahdeksi vuodeksi asumaan ennen myyntiä, jolloin voisin myydä sen verovapaasti.
Asunnosta saa vuokraa 830,-/kk, kulut noin 300 euroa kuussa. Tuottoa tulee siis vuositasolla 6360 euroa, joten sijoituksen tuottoprosentti jää hieman yli kahteen ja puoleen. Todellinen tuotto on parempi, koska alkuperäinen sijoitukseni on ollut huomattavasti asunnon nykyistä arvoa vähemmän. Mutta nyt pohdinkin, kannattaisiko asunto jossain vaiheessa myydä ja laittaa rahat mieluummin arvopapereihin? Todennäköisesti tarvitsisin jatkossakin vähintään tuon kuutisen tuhatta vuodessa ihan elämiseni rahoittamiseen, koska palkkatuloni ovat mitättömän pienet ja työt pienissä pätkissä. Onko tällaisessa tilanteessa järkevää lähteä esim. rahastosijoittajaksi vai edelleen pitää rahat kiinni asunnossa (arvon laskua ei juuri tarvitse pelätä asunnon sijainnin ja hyvän taloyhtiön ansiosta)?
En ole koskaan sijoittanut arvopapereihin, joten ihan alkeellisimmatkin neuvot otan kiitollisena vastaan! Rahojen varsinainen käyttökohde tulee olemaan eläkeläiselämäni rahoittaminen sitten, kun sen aika koittaa. En usko nykyisen eläkejärjestelmän kestävän enää kauan.
Kommentit (24)
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Osakkeet ovat nousseet jo niin pitkään, että niissä on kuplan riski. Aasiassa juuri romahti kurssit. Asunnon vuokraaminen kannattaa tällä hetkellä.
Missä asut nyt? Maksatko nykyisestä vuokraa vai laina?
Riippuu vähän kaikesta. Onhan tuo vuokratuotto aika tuskastuttavan pieni, mutta jos asunto nyt on tullut hankittua, en varmaan itse lähtisi sitä myymään. Osakkeissa on nyt hieman kuplahenkeä, joten kaikki kiinni osakkeisiin juuri nyt voi osoittautua huonoksi vaihtoehdoksi. Saisitko tuota vuokratuottoa ohjattua esim. ETF:iin (indeksirahastoihin)? Jos ostelet useamman vuoden ajan, ei ole niin paha, vaikka pörssiromahdus odottaisikin ihan nurkan takana.
[quote author="Vierailija" time="09.07.2015 klo 18:57"]
Osakkeet ovat nousseet jo niin pitkään, että niissä on kuplan riski. Aasiassa juuri romahti kurssit. Asunnon vuokraaminen kannattaa tällä hetkellä.
[/quote]
Puhunkin nyt pitkästä aikavälistä. Jos muuttaisin jossain vaiheessa tuohon ensiasuntooni, asuisin siellä sen 2 vuotta ja sitten myisin, olisi jo yli kaksi vuotta kulunut ennen kuin edes alkaisin sijoittaa rahoja uudelleen.
ap
Sisältö jatkuu mainoksen alla
[quote author="Vierailija" time="09.07.2015 klo 19:13"]
Missä asut nyt? Maksatko nykyisestä vuokraa vai laina?
[/quote]
Asun nytkin omistusasunnossa, jonka laittaisin vuokralle siinä tapauksessa että muuttaisin tuohon ensiasuntooni takaisin.
ap
[quote author="Vierailija" time="09.07.2015 klo 19:17"]
Riippuu vähän kaikesta. Onhan tuo vuokratuotto aika tuskastuttavan pieni, mutta jos asunto nyt on tullut hankittua, en varmaan itse lähtisi sitä myymään. Osakkeissa on nyt hieman kuplahenkeä, joten kaikki kiinni osakkeisiin juuri nyt voi osoittautua huonoksi vaihtoehdoksi. Saisitko tuota vuokratuottoa ohjattua esim. ETF:iin (indeksirahastoihin)? Jos ostelet useamman vuoden ajan, ei ole niin paha, vaikka pörssiromahdus odottaisikin ihan nurkan takana.
[/quote]
Kuten kerroin aloituksessa, tuon sijoituksen tuottoa tarvitsen ihan elämiseeni, eikä tilanne ole merkitsevästi muuttumassa jatkossakaan. Ärsyttää, että summa on kiinni asunnossa kun arvopaperimarkkinoilta saisi mitä ilmeisimmin selvästi paremman tuoton. Eikö siis mielestäsi ole mitään järkevää tapaa vaihtaa sijoituskohdetta? Onko se ajallinen hajautus niin tärkeä asia? Uskon kyllä että niin voi olla. Entä jos sijoittaisin summasta puolet nopeasti ja lopun sitten hajauttamalla? Eikö kohtalaisen pienellä riskilläkin pitäisi päästä jo noin 5% tuottoon? Siitä saisin jo saman summan vuositasolla kuin nyt tuosta asunnosta.
ap
Sisältö jatkuu mainoksen alla
[quote author="Vierailija" time="09.07.2015 klo 19:20"]
[quote author="Vierailija" time="09.07.2015 klo 19:13"]
Missä asut nyt? Maksatko nykyisestä vuokraa vai laina?
[/quote]
Asun nytkin omistusasunnossa, jonka laittaisin vuokralle siinä tapauksessa että muuttaisin tuohon ensiasuntooni takaisin.
ap
[/quote]
...tai sitten myisin asunnon, kuittaisin sitä koskevan velan (käteen jäisi vain hilut), ja muuttaisin vuokralle. Joten oletetaanpa yksinkertaisuuden vuoksi, että asuisin vuokralla.
ap
Mielestäni sä unohdat tuosta laskelmasta vielä pääomaveron. Tässä hyvä.esimerkki siitä kuinka surkea sijoirusmuoto asuntovuokraaminen on.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Eikö se riitä, jos olet jossain vaiheessa olet asunut asunnossa vähintään kaksi vuotta? Ei kai täydy asua juuri ennen myyntiä? Ota selvää.
[quote author="Vierailija" time="09.07.2015 klo 19:41"]
Eikö se riitä, jos olet jossain vaiheessa olet asunut asunnossa vähintään kaksi vuotta? Ei kai täydy asua juuri ennen myyntiä? Ota selvää.
[/quote]
Hmm, verottajan sivuilla sanotaan:
olet käyttänyt huoneistoa/rakennusta omistusaikanasi ennen luovutusta yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan omana tai perheesi vakituisena asuntona.
Tosiaan tuo "ennen luovutusta" ei varmaan tarkoitakaan että juuri ennen luovutusta, vaan koska tahansa ennen. Kiitos vinkistä!
ap
Sisältö jatkuu mainoksen alla
[quote author="Vierailija" time="09.07.2015 klo 19:36"]
Mielestäni sä unohdat tuosta laskelmasta vielä pääomaveron. Tässä hyvä.esimerkki siitä kuinka surkea sijoirusmuoto asuntovuokraaminen on.
[/quote]
Voi se olla hyväkin tapa sijoittaa - riippuu todella paljon monestakin asiasta. Tämä minun asuntoni on Helsingin kantakaupungissa, jossa saa kohtalaisen huonoa vuokraa asunnon arvoon nähden. Jossain Tampereella tai Oulussa olisi jo ihan eri tilanne.
Olen laittanut asuntooni, sen remontteihin ja lainan korkoihin rahaa kaiken kaikkiaan noin 125 000 euroa, joten minun tapauksessani asuntokauppa on ollut aivan ok sijoitusmuoto, vaikka vuokraaminen ei sitä olekaan. Tosin tämä pätee vasta sitten, kun olen asunnon myynyt. Siihen asti sen nykyinen arvo on vain kuvitteellista rahaa. Pääomaveroa myynnistä ei mene, koska olen myös asunut asunnossa itse.
ap
[quote author="Vierailija" time="09.07.2015 klo 19:36"]
Mielestäni sä unohdat tuosta laskelmasta vielä pääomaveron. Tässä hyvä.esimerkki siitä kuinka surkea sijoirusmuoto asuntovuokraaminen on.
[/quote]
Siihen vielä putkiremontti päälle tai kodin peruskunnostusta, tai vaikka jääkaapin/pakastimen uusiminen, talonyhtiön remontit..
Lisäksi nyt on todennäköistä että asuntojen hinnat jatkavat laskuaan kun lama pahenee.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
[quote author="Vierailija" time="09.07.2015 klo 19:31"]
[quote author="Vierailija" time="09.07.2015 klo 19:20"]
[quote author="Vierailija" time="09.07.2015 klo 19:13"]
Missä asut nyt? Maksatko nykyisestä vuokraa vai laina?
[/quote]
Asun nytkin omistusasunnossa, jonka laittaisin vuokralle siinä tapauksessa että muuttaisin tuohon ensiasuntooni takaisin.
ap
[/quote]
...tai sitten myisin asunnon, kuittaisin sitä koskevan velan (käteen jäisi vain hilut), ja muuttaisin vuokralle. Joten oletetaanpa yksinkertaisuuden vuoksi, että asuisin vuokralla.
ap
[/quote]
Vuokralla ei kannata asua, jos ei saa mitään tukia.
Itse mietin, mihin sijoittaa n. 100k €, jotka nyt pankkitilillä.
Nyt itseasiassa kannattaisi juuri ostaa asuntoja. Tällä hetkellä saa ihan hyviä asuntoja aika halvalla kun vähän katsoo mistä ostaa. Helsingin kantakaupunki ei ole vuosikausiin ollut hyvä sijoitus asuntojen korkeiden hintojen takia, mutta esim. Tampereen hyvistä lähiöistä saa tällä hetkellä hyviä kämppiä alle 2000e/m2. Itse ostin juuri ihan keskustan kupeesta todella edullisen asunnon. Korot ovat historiallisen alhaalla eivätkä nouse vuosiin. Osakkeet ovat tällä hetkellä kalliita, mutta toisaalta arvo-osakkeissa on myös jonkun verran sahailua, eli jos katsoo hyvän ostopaikan niin voi niilläkin rahaa tehdä. Esim. nyt kannattaisi ostaa Kemiraa, se on taas alle kympin. Jouluun mennessä on varmasti 12-13. Nokian renkaatkin on nyt halpoja.
[quote author="Vierailija" time="09.07.2015 klo 20:13"]
Nyt itseasiassa kannattaisi juuri ostaa asuntoja. Tällä hetkellä saa ihan hyviä asuntoja aika halvalla kun vähän katsoo mistä ostaa. Helsingin kantakaupunki ei ole vuosikausiin ollut hyvä sijoitus asuntojen korkeiden hintojen takia, mutta esim. Tampereen hyvistä lähiöistä saa tällä hetkellä hyviä kämppiä alle 2000e/m2. Itse ostin juuri ihan keskustan kupeesta todella edullisen asunnon. Korot ovat historiallisen alhaalla eivätkä nouse vuosiin. Osakkeet ovat tällä hetkellä kalliita, mutta toisaalta arvo-osakkeissa on myös jonkun verran sahailua, eli jos katsoo hyvän ostopaikan niin voi niilläkin rahaa tehdä. Esim. nyt kannattaisi ostaa Kemiraa, se on taas alle kympin. Jouluun mennessä on varmasti 12-13. Nokian renkaatkin on nyt halpoja.
[/quote]=D vai että halvalla. Samat asunnot paljon vähemmän käytettyinä maksoi 15 vuotta sitten puolet vähemmän
[quote author="Vierailija" time="09.07.2015 klo 20:16"]
[quote author="Vierailija" time="09.07.2015 klo 20:13"]
Nyt itseasiassa kannattaisi juuri ostaa asuntoja. Tällä hetkellä saa ihan hyviä asuntoja aika halvalla kun vähän katsoo mistä ostaa. Helsingin kantakaupunki ei ole vuosikausiin ollut hyvä sijoitus asuntojen korkeiden hintojen takia, mutta esim. Tampereen hyvistä lähiöistä saa tällä hetkellä hyviä kämppiä alle 2000e/m2. Itse ostin juuri ihan keskustan kupeesta todella edullisen asunnon. Korot ovat historiallisen alhaalla eivätkä nouse vuosiin. Osakkeet ovat tällä hetkellä kalliita, mutta toisaalta arvo-osakkeissa on myös jonkun verran sahailua, eli jos katsoo hyvän ostopaikan niin voi niilläkin rahaa tehdä. Esim. nyt kannattaisi ostaa Kemiraa, se on taas alle kympin. Jouluun mennessä on varmasti 12-13. Nokian renkaatkin on nyt halpoja.
[/quote]=D vai että halvalla. Samat asunnot paljon vähemmän käytettyinä maksoi 15 vuotta sitten puolet vähemmän
[/quote]
Rahaa on nyt järjestelmässä moninkertainen määrä kuin 15 vuotta sitten. Ja jos kämpän vuokraa, Kissanmaalla saat vuokraa marginaalisesti vähemmän kuin keskustassa, mutta asunnon ostohinta on puolet keskustan hinnoista. Laske itse. :-)
Onko siis niin, että omaisuutesi on a) sijoitusasunto ja b) oma koti? Jos näin on ja molemmat vielä Helsingissä, niin sanoisin, että hajautus on tosi huono. Itse varmaan pyrkisin hajasijoittamaan rahat useampaan eri muotoon. Ideasi siis sijoittamisesta muuhunkin kuin sijoitusasuntoon kuulostaa oikein järkevältä, vaikka tällä hetkellä ei toki ole mitään turvasatamaa rahoille, sillä asuntojen hinnat ovat monin paikoin laskussa, osakkeet ovat korkealla ja korkojen noustessa korkorahastojen arvo tulee laskemaan reipapasti.
En halua ryhtyä asuntosijoittajaksi siten, että sijoituskohteet olisivat ympäri Suomea. Se veisi aivan liikaa aikaa ja kilometrejä pidemmän päälle. Asuntosijoittaminen on kannattavinta silloin, kun tietää mitä tekee ja hoitaa sijoitusta aktiivisesti, mutta tämä edellyttää joko matkailuhalukkuutta tai sitä, että asuu lähellä kohteita.
Siis itselleni vaihtoehdot ovat rahojen pitäminen nykyisessä asunnossa tai asunnon myyminen ja uudelleen sijoittaminen tuottavammalla, vähäriskisellä tavalla.
Jos uskaltaisin odottaa asuntoni arvon nousevan tästä eteenpäinkin yhtä hyvin kuin tähän asti, sijoituksen tuotto olisi jo niin hyvä että harkitsisin vakavasti asunnon pitämistä, vaikka vuosittaiset pääomatuloni jäävätkin pienemmiksi kuin arvopaperisijoitusvaihtoehdossa. Silloin saisin eläkepäiviä varten kuitenkin sitten suuremman potin kerralla. Mutta asuntojen arvon kehitys ei näytä mielestäni kovin lupaavalta lyhyellä aikavälillä, ja jos maan kansantalous ei pääse jaloilleen ja loputkin nuoret lahjakkuudet pakenevat ulkomaille (kuten on jo käynyt harmillisen suuressa määrin), koko Suomi voi kuihtua globaalilta merkitykseltään vielä nykyistäkin vähäpätöisemmäksi periferiaksi, millä on kielteinen vaikutus myös asuntojen hintakehitykseen. Enpä tiedä uskallanko laittaa koko omaisuuteni likoon sen puolesta, ettei näin kävisi. Tällä hetkellä ei kovin lupaavalta näytä.
ap
Kiitos todella paljon neuvoista, 5! Pitänee pohdiskella rauhassa, miten toimin ja mitä varsinaisesti tavoittelen. Tämä omaisuuteni nykyarvo on tulotasoni huomioiden jotain sellaista, jonka pitäisi oikeastaan olla minulle täysin mahdoton kerrytettävä. Haluaisin pyrkiä jotenkin varmistamaan, että en menetä sitä.
ap