Kaksoislaattarakenne rivitalossa, ostaako?

😂 siellä taas joku mamma haaveilee pesänrakennusviettinsä ajamana jostain pommikämpästä ja kyselee konsultaatiota trollifoorumilta 😂

No minkäs teet, kun myynnissä ei ole kuin potentiaalisia pommeja, kun ei ihan 300 000 euroa ole varaa yksin laittaa asuntoon.

Välillä totean, että asun vuokralla lopun ikääni, koska markkinat ovat oikeasti 99% pelkkää sontaa, mutta ei tämä vuokranmaksukaan pidemmän päälle houkuttaisi.

Kaksoislaatta on selkeä riskirakenne, joten ehdottomasti kannattaa tehdä kunnollinen kuntotutkimus, jossa avataan myös rakenteita. 

Valesokkelin yleensä tunnistaa siitä, että ulko-ovesta voi "ajaa pyörällä sisään", eli ei ole nimeksikään tasoeroja ulkotilan ja eteisen/tuulikaapin välillä.

Joo valesokkeli ja kaksoislaatta ei ole välttämättä ihan synonyymejä. Valesokkelin tosiaan yleensä tunnistaa siitä, että asunnon lattia on suunnilleen maantasalla. Ulkoseinät lähtevät tässä rakenteessa maantasalta laatasta tai jopa maan alapuolelta ja kosteusrasite niihin on valtava. Kaksoislaattaa ei välttämättä ole, voi olla myös laatan päälle koolattu lattia. Kaikki tämä riskirakennetta.

Kaksoislaattarakenne voi olla silloinkin kun lattia vaikuttaisi olevan maanpintaa korkeammalla. Jos seinärakenteet lähtevät alimmaisen laatan päältä, joka siis suoraan kalliossa tai maassa kiinni, niin selvä riskirakenne => maakosteus siirtyy seinän alaosiin ja kapillaarisesti siitä ylöspäin. Tämä voi koskea sekä ulkoseiniä että sisäseiniä. Voi myös olla, että ulkoseinät lähtevät maapohjaiselta laatalta mutta sisäseinät lähtevät eristeen päällä olevalta laatalta. Jos eriste pitää alemman laatan kauttaa tulevan kosteuden pois ylemmästä laatasta, niin riski onnpienempi.

Kaksoislaatta on voinut toimia jotenkuten vanhempanakin, jos lämmitysputkisto on kulkenut laattojen välissä ja kuivattanut eristetilaa. Putkiremonttien yhteydessä näitä ei voida uusia ja uudet putket vedetään pinta-asennuksena => välitila kylmenee ja kosteusriski kasvaa.

Kuinka suuri riski lopulta on, riippuu noista em. asioista sekä tietysti maapohjasta. Mitä kuivempi maa sitä pienempi riski. Tosin maa kun maa, jopa kallio, on kyllä yleensä aina kostea kun sitä kaivaa 10cm.

Joskus on halvempaa asua vuokralla. Ainakin jos talon ostohinnan päälle joudut laittamaan ensin 5000e erilaisiin tutkimuksiin ja sitten 100 000 korjauksiin.

Mutta teetä myyjän kanssa avaavia rakenne ja kuntotutkimuksia ja tutkituta piirrustukset asiantuntijalla niin saat paremman käsityksen riskeistä.

Vielä; se että alempi laatta on soran päällä, ei takaa että alempi laatta tai sokkeli ei kastu. Sorakerroksen pitäisi olla riittävän paksu ja salaojituksen tehty oiken ja toimia, jottei laatat ja seinärakenteet kastu.

Itse sen tuota suosittele.

Kaksoislaatan väliin jos pääsee kosteutta, niin mukaan menee aina sen verran ravinteita (maassa oleva vesi ei ole steriloitua), että se on homeessa. Vesi ei ikinä sieltä kuivu koska siellä ei ole ilmavirtaa. Ja muutenkin 70-80-luvun talot järjestään purkukuntoisia. Ne on suunniteltu kestämään max 40 vuotta ja se aika on jo mennyt. Kaksoispohjan homeongelmaa ei voi mitenkään korjata kuin dynamiitillä ja halvempaa on tällöin rakentaa uusi talo.

Kyllä insinöörinä ärsyttää kun nuo homemurjut täyttää parhaat rakennusalueet ja tosiaan Suomen asuntokanta pääsääntöisesti tuota. Ne pitäisi jyrätä kaikki maan tasalle ja rakentaa uutta. Sille matalalle ostohinnalle on syynsä. Jos sulla on hyvä vastustuskyky, niin et välttämättä huomaa mitään. Mutta jos ei, niin sairastut ja todella iso sählääminen isoilla rahoilla edessä. Eli vuokrakämppä ja samaan aikaan juoksee talon lainat ja asianajokulut. Prosessi kestää vuosia. Ja vaikka et sairastuisi, niin jos mahdollisesti sitä kämppää joskus meinaat myydä, niin seuraava ostaja sitten voi sairastua ja vaatia kaupan purkua tai kymmenien tuhansien korvauksia. Mulla kaveripiirissä kolme tapausta, jossa noita käräjiä on käyty 80-luvun kämpistä. Joo ja et voi nenällä haistaa sitä hometta. Se on todella salakavala.

Yleensä myynnissä on myös 90-lukua ja uudempia. Ne on jo selvästi parempia ja hinta vielä pienempi kuin ihan uusissa. 90-luvulla rakennusmääräykset muuttui ja pahimmat riskirakenteet kiellettiin joten niissä taloissa ei ole näitä 70-80-luvun homerakenteita kuten:

-valesokkeli (seinä mätänee),

-kaksoislaatta (alapohja mätänee),

-pulpettikatto nollakulmalla ilman aluskatetta (katto mätänee) ja toimimaton katon tuuletus kaupan päälle.

Lisäksi 70-80-luvussa on vielä muutakin ongelmaa kuten putkiremonttitarvetta ja asbestia kylpyhuoneissa (kallis purkaa remontin yhteydessä).

Toinen vaihtoehto on rintamamiestalo, mikä on parempi jos on asiallisesti remontoitu.

Suomalaiset arkkitehdit kävi aikoinaan Etelä-Euroopassa ihastelemassa rakennuskantaa ja nuiji sitten nuo rakennusmääräykset. Valesokkelitkin pakotettiin rakentamaan rakennusmääräyksissä samoin kun kaksoisalapohjat (energiansäästö muka) ja katto jossa ei ole lainkaan kaatoa (hienoa?). Lopputuloksena hirveät terveysongelmat (astma jne.). Ei vaan otettu tosiaan huomioon, että Suomen ilmasto on vähän eri kuin etelässä.

Kiitos asiallisista vastauksista. Olen kyllä itsekin paljon noista eri vuosikymmenten taloista lukenut ja missään nimessä ei ole toivelistalla ykkösenä nuo 70- tai 80-luvun talot. Elämäntilanne vaan rajoittaa asuinalueen melko pienelle alueelle, jolla on todella vähän noita uudempia taloja tarjolla. Joitakin vanhoja on purettu ja tilalle rakennettu uutta, mutta hinnat ovat sitten sen mukaiset 300000 eurosta ylöspäin. Vuoden aikana on tullut varmaan kaksi tai kolme 90-luvun lopun tai 2000-luvun asuntoa, jotka vastaisivat omia tarpeita, mutta ne ovat menneet kyllä heti, vaikka nyt olen skarpannut ja otan heti yhteyttä välittäjään, jos tulee tällainen markkinoille.

Välillä ajattelen, että antaa olla sitten tai eihän tässä mikään kiire ole ja välillä mietin, että kyllä noitakin joku ostaa ja kai ihan tyytyväisenä asuukin, että onko ne nyt niin pahoja. Varmaan hyvällä tuurilla ei saa homepommia, mutta miten asian sitten tarpeeksi hyvin selvittää purkamatta taloa atomeiksi. Tarkoitus on myös hankkia sellainen asunto, jonka on mahdollista saada myytyä myös eteenpäin ja sittenhän se viimeistään saattaa konkretisoitua, jos ostaa riskillä vanhaa.

Onneksi ei ole pakkorako muuttaa mihinkään, mutta tuntuu tämä vaan rahan heittämiseltä tuuleen, kun makselee vuokraa.

ap

Ongelmana tässäkin on se että et voi teettää kovin kattavia tutkimuksia kohteeseen jota olet ostamassa. Jos selviää että siellä on hometta, niin kuka maksaa tuhansien eurojen laskun kun sinä et halua tehdä kauppoja ja myyjä tuskin haluaa moista ekstrakulua maksaa lämpimikseen. Varsinkaan kun homeongelmaa ei voi käytännössä ratkaista ainakaan kunnolla purkamatta koko taloa jos esim. alapohja on mätä.

Pintaraapaisutason tutkimus onnistuu, mutta sen varaan ei voi paljoa laskea. Pahimmillaan nämä tarkastajat toimii yhteistyössä kiinteistövälittäjän kanssa ja yllättäen mitään ei yleensä löydy. Lisäksi jos ongelmia havaitaan, niin mikä on riittävä peruste kaupan purulle. Esim. tarkastaja havaitsee riskirakenteen ja epäilee hometta mutta ei ole varma että onko sitä ja tarkempaa tutkimusta ei voi tehdä. Joudut ostamaan talon tietäen että ongelmia on edessä.

Suomessa asuntokaupan kulku on se että välittäjät tietää kyllä ongelmat mutta teeskentelee että kaikki on kunnossa. Meinasimme itse 10 v sitten ostaa hometalon ja tarkastaja ilmotti että lattian ja seinän rajapinnasta tulee selvä homeen haju. Sisätilat, keittiöt, kylppärit yms. huippuhyvässä kunnossa ja kaikki on nättiä. Mutta talotekniikka surkealla tolalla. Saimme onneksi purettua sen. Sen jälkeen 70 ja 80-luvut rivarit ja omakotitalot on itsellä ehdottomassa pannassa. Mielummin asun vuokralla kerrostalossa.