Sijoitusasunto-kultakaivo? Not!

[quote author="Vierailija" time="29.07.2013 klo 19:08"]

Jos saat vuokraa 600 euroa, siitä maksat 30. % pääomatuloveroa, vähennät vastikkeet ym. Kulut, niin käteen jää noin 200 e/kk....eipä sillä rikastu!!

[/quote]

Sulla on epärealistiset odotukset sijoituksesi tuotolle. Niitä legendaarisia 20 prosentin talletus korkoja maksettiin 80-luvun hulluina vuosina eivätkä ne ajat palaa. Et sinä rikastu tai elä vielä koroilla jonkun kymppitonnien tai muutaman sadan tonnin pääomalla. Pääoman tuotoillakin voi rikastua mutta sitten omaisuus lasketaan miljoonissa.

Ovat aika nuoria, eivätkä vielä tiedä, mihin aikovat asettua.

[quote author="Vierailija" time="29.07.2013 klo 20:32"]

Ovat aika nuoria, eivätkä vielä tiedä, mihin aikovat asettua.

[/quote]Jaa, ketkä?

Miehelläni on 8 sijoitusasuntoa jotka on ostettu n.10 vuoden aikana lainalla. Asunnot ovat pieniä yksiöitä ja kaksioita kaupungeista joissa opiskelijoita riittää. Asunnot ovat maksaneet itse itsensä: eli vuokralainen on maksanut lainaa pois ja jokaisesta asunnosta on jäänyt jotain plussillekkin. Vuokralainen on löytynyt välittäjän kautta aina nopeasti entisen lähdettyä ja on saanut jopa valita vuokralaiset monen hakijan joukosta.

Nyt 10 vuoden aikana suurinosa asunnoista on maksettu ja lähitulevaisuudessa asunnoista jää miehelleni käteen n. 3000e/kk. Eli perus palkan verran kun kaikki yhtiövastikkeet ja menot on vähennetty.

Sijoitusasunot ovat kannattavaa kunhan osaa ostaa oikeanlaisia asuntoja tarpeeksi monta ja oikealta alueelta. Jossain vaiheessa asunnot on maksettu ja omaisuutta on ihan kivasti vuokralaiset kerryttäneet.

42, miehelläsi on siis asuntosijoitusyhtiö, joka maksaa noista vuokratuotoista ensin veroa kun toiminnan kulut on vähennetty, sitten loppurahoilla maksetaan miehellesi palkkaa ja tästä hän maksaa tuloveron?

Suomessa voi yhdellä henkilöllä olla korkeintaan 5 sijoitusasuntoa. Sitä suurempi määrä katsotaan yritystoiminnaksi, jota koskee normaali yritysverotus ja kirjanpitovelvollisuus.

[quote author="Vierailija" time="29.07.2013 klo 20:57"]

42, miehelläsi on siis asuntosijoitusyhtiö, joka maksaa noista vuokratuotoista ensin veroa kun toiminnan kulut on vähennetty, sitten loppurahoilla maksetaan miehellesi palkkaa ja tästä hän maksaa tuloveron?

Suomessa voi yhdellä henkilöllä olla korkeintaan 5 sijoitusasuntoa. Sitä suurempi määrä katsotaan yritystoiminnaksi, jota koskee normaali yritysverotus ja kirjanpitovelvollisuus.

[/quote]

Ja siltikö miehellesi jää käteen tuo 3000,- kuussa? Aika kalliita vuokria täytyy olla sitten.

Te, jotka haukutte yhteiskunnan tuilla ratsastajiksi meitä asuntosijoittajia! Unohdatte, että maksamme veroja 30% vuokratulosta! Ei mikään pikkusumma! Ja toiseksi, aika harva saa asumistukea, ne on yleensä työttömiä ym. tuilla eläjiä ja he asuvat pääsääntöisesti kaupungin vuokrataloissa. Ja työssäkäyvinä olemme maksaneet huimasti veroja vuosien varrella! Ap

[quote author="Vierailija" time="29.07.2013 klo 20:57"]

42, miehelläsi on siis asuntosijoitusyhtiö, joka maksaa noista vuokratuotoista ensin veroa kun toiminnan kulut on vähennetty, sitten loppurahoilla maksetaan miehellesi palkkaa ja tästä hän maksaa tuloveron?

Suomessa voi yhdellä henkilöllä olla korkeintaan 5 sijoitusasuntoa. Sitä suurempi määrä katsotaan yritystoiminnaksi, jota koskee normaali yritysverotus ja kirjanpitovelvollisuus.

[/quote]

En ole perehtynyt hänen sijoitustoimintaansa ja tiedän ainoastaan tämän mitä jo kerroinkin. Asunnot ovat edullisia ja niistä saa kohtuu hyvää vuokraa. Mies on muutenkin sijoitusalalla joten hoitaa kyllä kaiken kuten kuuluukin.

Sijoitusasuntoja miettivien kannattaa muistaa, että tuo homma on juuri muuttunut ja isosti. Nää tässä esitetyt jutut on vanhan maailman juttuja eivätkä koske enää uusia sijoittajia. Kiitos tän eurokriisin, niin rahoitussäännöt on pistetty uusiksi eikä sieltä tullut mitään hyvää uusille asunnonostajille. Päin vastoin. Arviot alkaa nyt jo olemaan sitä, että lähitulevaisuudessa monilla alueilla tullaan ottamaan lainaa, jotta saadaan talot purettua, koska se on edullisempaa omistajille kuin niiden ylläpito.

Jos ei olisi fiksua, niin sitä ei harrastettaisi.

Siis häh? Onko tää hiljakkoin muuttunut? Mun vanhemmilla oli parhaimmillaan 14 sijoitusasuntoa ja mitään siitä kummoisempaa tullut. Normaalisti maksoivat tuotoista yhtiövastikkeet ja muut kulut. Sitten päälle pääomaverot. Loppu oli nettoa. Ei siihen mitään firmaa tarvittu. Näistä asunnoista luopuivat väsyttyään vuokralaisten kanssa sähläämiseen viitisen vuotta sitten.

[quote author="Vierailija" time="29.07.2013 klo 20:57"]

42, miehelläsi on siis asuntosijoitusyhtiö, joka maksaa noista vuokratuotoista ensin veroa kun toiminnan kulut on vähennetty, sitten loppurahoilla maksetaan miehellesi palkkaa ja tästä hän maksaa tuloveron?

Suomessa voi yhdellä henkilöllä olla korkeintaan 5 sijoitusasuntoa. Sitä suurempi määrä katsotaan yritystoiminnaksi, jota koskee normaali yritysverotus ja kirjanpitovelvollisuus.

[/quote]

[quote author="Vierailija" time="29.07.2013 klo 21:53"]

Siis häh? Onko tää hiljakkoin muuttunut? Mun vanhemmilla oli parhaimmillaan 14 sijoitusasuntoa ja mitään siitä kummoisempaa tullut. Normaalisti maksoivat tuotoista yhtiövastikkeet ja muut kulut. Sitten päälle pääomaverot. Loppu oli nettoa. Ei siihen mitään firmaa tarvittu. Näistä asunnoista luopuivat väsyttyään vuokralaisten kanssa sähläämiseen viitisen vuotta sitten.

[quote author="Vierailija" time="29.07.2013 klo 20:57"]

42, miehelläsi on siis asuntosijoitusyhtiö, joka maksaa noista vuokratuotoista ensin veroa kun toiminnan kulut on vähennetty, sitten loppurahoilla maksetaan miehellesi palkkaa ja tästä hän maksaa tuloveron?

Suomessa voi yhdellä henkilöllä olla korkeintaan 5 sijoitusasuntoa. Sitä suurempi määrä katsotaan yritystoiminnaksi, jota koskee normaali yritysverotus ja kirjanpitovelvollisuus.

[/quote]

[/quote]

Talouselämä-lehdessä oli juttua nuoresta asuntosijoittajanaisesta, joka kertoi asian. Muistaakseni vuosi-pari sitten.

[quote author="Vierailija" time="29.07.2013 klo 21:13"]

Sijoitusasuntoja miettivien kannattaa muistaa, että tuo homma on juuri muuttunut ja isosti. Nää tässä esitetyt jutut on vanhan maailman juttuja eivätkä koske enää uusia sijoittajia. Kiitos tän eurokriisin, niin rahoitussäännöt on pistetty uusiksi eikä sieltä tullut mitään hyvää uusille asunnonostajille. Päin vastoin. Arviot alkaa nyt jo olemaan sitä, että lähitulevaisuudessa monilla alueilla tullaan ottamaan lainaa, jotta saadaan talot purettua, koska se on edullisempaa omistajille kuin niiden ylläpito.

[/quote]

Tuollaisia alueita ovat Helsingin slummit sekä jotkut harvat lopettaneiden tehdaspaikkauntien työsuhdeasuintalot. Enemmän tullaan 20 vuoden kuluessa purkamaan ns., matalaenergiaomakotitaloja, jotka on umpihomeessa.

[quote author="Vierailija" time="29.07.2013 klo 20:43"]

Sijoitusasunot ovat kannattavaa kunhan osaa ostaa oikeanlaisia asuntoja tarpeeksi monta ja oikealta alueelta.

[/quote]

Kaikessa sijoittamisessa on aina kyse myös tuurista. Aina. Sikäli nämä ovat vähän koomisia nämä "osaamiseen" ja "hyvään pohjatyöhön" viittaamiset. On esim lukuisia poliittisia päätöksiä, joihin ei voi vaikuttaa, mutta jotka vaikuttavat asunnon/alueen arvoon. On hankala ennustaa, mille kulmalle poliitikot päättää vaikka 6 vuoden kuluttua sijoittaa spurgujen asuntolan. Vastaavia muuttujia on loputtomasti.

[quote author="Vierailija" time="29.07.2013 klo 22:01"]

[quote author="Vierailija" time="29.07.2013 klo 20:43"]

Sijoitusasunot ovat kannattavaa kunhan osaa ostaa oikeanlaisia asuntoja tarpeeksi monta ja oikealta alueelta.

[/quote]

Kaikessa sijoittamisessa on aina kyse myös tuurista. Aina. Sikäli nämä ovat vähän koomisia nämä "osaamiseen" ja "hyvään pohjatyöhön" viittaamiset. On esim lukuisia poliittisia päätöksiä, joihin ei voi vaikuttaa, mutta jotka vaikuttavat asunnon/alueen arvoon. On hankala ennustaa, mille kulmalle poliitikot päättää vaikka 6 vuoden kuluttua sijoittaa spurgujen asuntolan. Vastaavia muuttujia on loputtomasti.

[/quote]

Väitätkö siis, että asuntosijoittaja, joka ei tee minkäänlaista pohjatyötä eikä selvitä mitä on ostamassa, pärjää keskimäärin yhtä hyvin kuin hyvän pohjatyön ja tarkan harkinnan tekevä verrokkinsa?

Tuurihan tietenkin vaikuttaa elämässä aivan kaikkeen, mutta se ei silti tarkoita että omalla toiminnalla ei olisi mahdollisuutta vaikuttaa millään tavalla.

[quote author="Vierailija" time="29.07.2013 klo 22:04"]

Väitätkö siis, että asuntosijoittaja, joka ei tee minkäänlaista pohjatyötä eikä selvitä mitä on ostamassa, pärjää keskimäärin yhtä hyvin kuin hyvän pohjatyön ja tarkan harkinnan tekevä verrokkinsa?

[/quote]

En väitä. Mutta myös monella "hyvää pohjatyötä" tehneellä menee sijoitukset pieleen. Sijoittamista ei voi perinteisessä mielessä "osata", koska muuttujia on liikaa eivätkä ne ole ns omassa kontrollissa.

[quote author="Vierailija" time="29.07.2013 klo 22:10"]

[quote author="Vierailija" time="29.07.2013 klo 22:04"]

Väitätkö siis, että asuntosijoittaja, joka ei tee minkäänlaista pohjatyötä eikä selvitä mitä on ostamassa, pärjää keskimäärin yhtä hyvin kuin hyvän pohjatyön ja tarkan harkinnan tekevä verrokkinsa?

[/quote]

En väitä. Mutta myös monella "hyvää pohjatyötä" tehneellä menee sijoitukset pieleen. Sijoittamista ei voi perinteisessä mielessä "osata", koska muuttujia on liikaa eivätkä ne ole ns omassa kontrollissa.

[/quote]

Mielestäni aivan naurettava väite. Tämähän tarkoittaa, että mielestäsi vain sellaisia asioita voi osata, joita on mahdollista täydellisesti kontrolloida.

[quote author="Vierailija" time="29.07.2013 klo 21:04"]

Te, jotka haukutte yhteiskunnan tuilla ratsastajiksi meitä asuntosijoittajia! Unohdatte, että maksamme veroja 30% vuokratulosta! Ei mikään pikkusumma! Ja toiseksi, aika harva saa asumistukea, ne on yleensä työttömiä ym. tuilla eläjiä ja he asuvat pääsääntöisesti kaupungin vuokrataloissa. Ja työssäkäyvinä olemme maksaneet huimasti veroja vuosien varrella! Ap

[/quote]

ei nyt niin "harva" niinkään, vaan n. 200 000 kotitaloutta, painotan kotitaloutta, eli henkilöinä laskien ehkä 400 000 ihmistä (?), (osa sinkkuja, osa perheellisiä tai pariskuntia). Se on iso osa vuokralla asujista. Kaikki opiskelijat, monet työttömät, monet yksinhuoltajat, joiden palkka ei vaan riitä naurettavan korkeisiin vuokriin. Painotan tätä, että asumistuki-systeemin olemassaolo mahdollistaa järjettömän korkean vuokratason. Tottakai monet pystyvät maksamaan vuokran myös ilman asumistukea, mutta esim. pk-seudulla matalapalkkainen sinkku ei pysty vuokranmaksun jälkeen yhtään nauttimaan elämästä, kun koko palkka menee käytännössä vuokraan, jo syöminenkin tekee sen lisäksi tiukkaa. 

Ja ei, en haikaile kommunismia, vaan ihan kertakaikkiaan asuntopolitiikan muutoksia. Rikas saa olla rikas ja omistaa mun puolesta 10 asuntoa, mutta valtio ei saisi ylläpitää systeemiä joka mahdollistaa vuokrakiskonnan. Jos sinä pyydät kolmiosta Hgissä 1500€/kk, voiko yksinhuoltaja siivooja maksaa sen itselleen ja 3:lle lapselleen ilman asumistukea? raks raks... mutta asumistukijärjestelmä takaa, että voit tosiaan pyytää tällaista vuokraa asunnosta, jonka vastikkeeseen sinulla menee vain 400€/kk, eli bruttotuloa 1100€/kk, veroa 30%, mutta jäähän siitä kivasti nettoakin (yli 700) tilille... eikö vähempi vuokratuotto riittäisi...(?) Sitten tulee remontit ja pälä pälä... putkiremontti ja muut remontit nostavat sinun omaisuutesi arvoa, ne kertyvät suoraan pankkitilille. 

Ap, kun mikään ei riitä, miksi helvetissä pidät sijoitusasuntoa?

[quote author="Vierailija" time="29.07.2013 klo 22:10"]

[quote author="Vierailija" time="29.07.2013 klo 22:04"]

Väitätkö siis, että asuntosijoittaja, joka ei tee minkäänlaista pohjatyötä eikä selvitä mitä on ostamassa, pärjää keskimäärin yhtä hyvin kuin hyvän pohjatyön ja tarkan harkinnan tekevä verrokkinsa?

[/quote]

En väitä. Mutta myös monella "hyvää pohjatyötä" tehneellä menee sijoitukset pieleen. Sijoittamista ei voi perinteisessä mielessä "osata", koska muuttujia on liikaa eivätkä ne ole ns omassa kontrollissa.

[/quote]

Kaikessa sijoittamisessa on riskinsä, eli sijoitukset voivat aina mennä pieleen. Niin asuntosijoittamisessa kuin osake- tai rahastosijoittamisessakin. Mitä suurempi riski, sitä suurempaa tuottoa voi toisaalta olla tiedossa.

Ja kyllä vain sijoittamista on tästä perusperiaatteesta riippumatta mahdollista "osata" tai sitten olla osaamatta. On mahdollista tehdä joko hyvät tai huonot osakekaupat riippuen siitä, kuinka hyvin a) tuntee omat tavoitteensa sijoittajana ja b) osaa arvioida, miten ko. osake sopii yhteen näiden tavoitteiden kanssa. Tämä koskee asunto-osakkeita ihan samalla tavalla kuin muitakin sijoitusinstrumentteja. Hyvistä kaupoista huolimatta jokin riski voi silti realisoitua, mutta tämä ei tee tyhjäksi sijoitustaitoa ja sen arvoa. Järkevä sijoittaja hallitsee riskiä hajauttamalla sijoituksensa. Asuntosijoittamisessa tämä tarkoittaa useiden asuntojen hankintaa eri aikoina ja eri kaupungeista tai alueilta. Silloin se yhden asunnon naapuriin tuleva kodittomien asuntola ei pilaa sijoitusten kokonaistuottoa. Tämänkin ymmärtäminen ja sen mukaan toimiminen on osa sijoitustaitoa.

Toisin kuin arvopapereiden kohdalla, asuntosijoittamisessa sijoituksensa arvon kehitykseen voi omalla toiminnallaan vaikuttaa myös ostopäätöksen jälkeen. Hyviä keinoja ovat sopivan remontin suunnittelu ja toteutus (jos osaa tehdä sen niin, että arvo todella nousee kustannuksia enemmän), aktiivisuus yhtiön hallituksessa (jos on taitoa siihen), ja hyvän vuokralaisen valinta (edelleen, jos osaa ja viitsii nähdä sen eteen vaivaa).

En tiedä mitä tarkoitat "perinteisessä mielessä osaamisella", mutta maailmassa on kyllä hyvin vähän sellaisia hommia jäljellä, joissa mitään ei voi mennä missään vaiheessa vikaan, ja joihin mikään ulkoinen muuttuja ei vaikuta. Kyllä sijoittamista ja varsinkin asuntosijoittamista voi opetella ja osata. On totta, että suoralla osakesijoittamisella on hyvin vaikeaa tehdä rahastoja enempää tuottoa, mutta tämä ei tarkoita ettei se vaadi minkäänlaista osaamista. Nimittäin osakkeilla on helppoa hävitä rahaa, ja pitkällä aikavälillä rahastoja vastaavaan tuottoon pääseminen on jo merkki oikein hyvästä osaamisesta alalla.