Rakennusbudjetin ylitys ja lisälaina?

Vierailija kirjoitti:

Meillä meni maatöiden vuoksi rakennusbudjetti roimasti yli ja nyt pitäisi hakea lisälainaa. Miten muut viimeaikojen rakentajat / tällä hetkellä rakentavat, onko teillä tullut samanlaisia yllätyksiä eteen?

Vanhasta kokemuksesta jo tiesimme että pudjetti voi ylittyä. Aina on mahdollista että tulee yllätyksiä. Joten pudejetoimme jo alun perin 10% enemmän. Laitoimme sen osuuden erilleen talteen jotta jos tulee yllätyksiä niin sitten on mistä ottaa. Ja jos ei tule yllätyksiä lyhennämme sillä heti lainaa pois.

Ei. Tälläiset "yllätykset" oli tiedossa ennen projektin aloitusta.

Ei lupaa kovin hyvää, jos budjetti on niin tiukka että heti aloitusvaiheessa tulee raja vastaan. Entäs sitten kaikki ne muut yllätykset, joita varmasti vielä tulee vastaan?

Budjekti + 20% = yllätyksiin varatutuminen

Budjekti ylittyi jo alkumetreillä? Lisää on luvassa...

Siis hanke on jo loppusuoralla, mutta maatöiden laskut tulivat vasta nyt. Ja voin sanoa että maatöihin meni kolminkertainen summa budjettiin nähden kun jouduttiin paaluttamaan ja louhimaan ja tekemään kallis perustus kantavine palkkeineen ja ontelolaattoineen. Kaikki muu on pysynyt budjetissa, mutta tuota maan alle mennyttä osuutta ei osattu arvioida oikein. Aika ahdistavaa, nyt on muutkin loppulaskut tulossa (budjetin mukaiset) mutta laina ei tule riittämään. Ahdistavaa.

ap

Vierailija kirjoitti:

Siis hanke on jo loppusuoralla, mutta maatöiden laskut tulivat vasta nyt. Ja voin sanoa että maatöihin meni kolminkertainen summa budjettiin nähden kun jouduttiin paaluttamaan ja louhimaan ja tekemään kallis perustus kantavine palkkeineen ja ontelolaattoineen. Kaikki muu on pysynyt budjetissa, mutta tuota maan alle mennyttä osuutta ei osattu arvioida oikein. Aika ahdistavaa, nyt on muutkin loppulaskut tulossa (budjetin mukaiset) mutta laina ei tule riittämään. Ahdistavaa.

ap

Kai summa kuitenkin oli tiedossa jo kuukausia sitten? Nyt alkaa tulla kiire hommata lisälainaa. Tietysti fiksuinta olisi ollut tiristää sitten jotain loppupään menoja sen verran, että ainakin osa kustannuksista olisi kompensoitunut. Jättää vaikka talli tekemättä tai yläkerta pelkäksi varaukseksi tms, mikä teille nyt olisi onnistunutkaan.

Lisälainan saaminen riippuu ihan siitä, riittääkö teillä vakuuksia ja maksukykyä isommalle lainalle.

Vierailija kirjoitti:

Siis hanke on jo loppusuoralla, mutta maatöiden laskut tulivat vasta nyt. Ja voin sanoa että maatöihin meni kolminkertainen summa budjettiin nähden kun jouduttiin paaluttamaan ja louhimaan ja tekemään kallis perustus kantavine palkkeineen ja ontelolaattoineen. Kaikki muu on pysynyt budjetissa, mutta tuota maan alle mennyttä osuutta ei osattu arvioida oikein. Aika ahdistavaa, nyt on muutkin loppulaskut tulossa (budjetin mukaiset) mutta laina ei tule riittämään. Ahdistavaa.

ap[/quote

Ette ennen aloitusta selvittäneet maaperän edellytyksiä rakentamiselle. Tässä elävää oppimateriaalia heille, joiden rakentaminen on vasta suunnitteilla.

Maaperätutkimus

Budjekti + %

Mitä vielä?

Kai te nyt sentää aiemmin tiesitte, että lisälaskua tulossa? Jos jostain vielä pystytte tingimään niin tingitte. 

Lisälaina riippuu ihan siitä miten tiukille talous on laskettu menojen suhteuttamisessa tuloihin. Jos nyt jo lähes puolet menee lainaan niin lisälaina voi olla piukilla.

Miksi te luulette, että tuolla näkyy niin paljon esim. kesken eräisiä pihoja rakentamisen jäljiltä. Tai miksi on niin paljon keskeneräisiä taloja myynnissä.

Selviää vain pankista kysymällä.  Itellä oli lainat aika rajoilla kun alotettiin rakentaminen kolmisen vuotta sitten.  Pankin täti sanoi suoraan, että lisälainaa on sitten turha alkaa kyselemään.   Tämä oli siis tiedossa jo ennen aloittamista.  Jälkikäteen ajateltuna ymmärrän kyllä pankinkin kannan, kun tuo rakentaminen tuppaa olemaan vähän sellaista että kaikki meni muttei riitäkään.  Toisaalta kun on joku tiukka raja missä on aivan pakko pysyä ja se on alusta asti tiedossa niin kyllä se jotenkin sitten onnistuu.  

Sitten voi tietysti miettä onko mahdollista säästää jostain.  Esimerkiksi meillä oli piirustuksissa varaava takka, mutta todettiin että ei me sellaista varsinaisesti haluta.  Hormi kuitenkin rakennettiin, joten takan voi helposti tehdä jälkikäteen halutessaan.  Säästö useita tuhansia euroja.  

No meillä tuo louhinnan ja muun lisähinta oli 75 000 €. Eli sitä ei millään säästöillä kurota kiinni. Ja niitä ei voinut ennalta tietää, koska maan rakenteen tietää vasta kun sen avaa.

Maapohjan kairaukset tehtiin ennakkoon 8 kohtaan ja silti tämä tuli yllätyksenä.

Teemme aivan perusratkaisut, ei niistä juuri tingitä. Ja jos laatan hinnassa säästää 50 € niin sillä ei ole kokonaisuuden kanssa mitään vaikutusta.

ap

Jos taloratkaisu on jo valmiiksi sellainen, ettei siinä ole yhtään joustovaraa (eli ei ole esim. sitä yläkertaa jonka voi jättää varaukselle tms), niin sitä tärkeämpää on jättää sitten budjettiin joustovaraa. Jos talosuunnitelma on jo valmiiksi minimiin vedetty, ja budjetti äärimmilleen tiukistettu, niin kerjää harmeja itselleen. Mistään kun ei voi säästää tinkimällä ratkaisuista, eikä budjettikaan anna varaa muutoksille. Siinä ajaa itsensä ihan nurkkaan, niinkuin tästäkin esimerkistä näkee.

Vierailija kirjoitti:

No meillä tuo louhinnan ja muun lisähinta oli 75 000 €. Eli sitä ei millään säästöillä kurota kiinni. Ja niitä ei voinut ennalta tietää, koska maan rakenteen tietää vasta kun sen avaa.

Maapohjan kairaukset tehtiin ennakkoon 8 kohtaan ja silti tämä tuli yllätyksenä.

Teemme aivan perusratkaisut, ei niistä juuri tingitä. Ja jos laatan hinnassa säästää 50 € niin sillä ei ole kokonaisuuden kanssa mitään vaikutusta.

ap

Eli maarakentajat ei missään vaiheessa ilmoittanut kun oli jo meneillään että tämmöiset lisäkustannukset tulee? 

Toivottavasti asunto nousee muuttovoitto alueella jossa sen saa myytyä, muutenhan pankki ei kovin helposti anna lisää lainaa :/ 

Vierailija kirjoitti:

Ei lupaa kovin hyvää, jos budjetti on niin tiukka että heti aloitusvaiheessa tulee raja vastaan. Entäs sitten kaikki ne muut yllätykset, joita varmasti vielä tulee vastaan?

Taitaa suurimmalla osalla tulla ylityskset juuri maatöissä ja perustuksissa, koska vihreää ja hyväuskoista kertarakentajaa on niin helppo kusettaa. Ensimmäisenä haaskalla ovat maansiirto ja perustustyörirmat, talopakettitehtaat ja keittiömyyjät (keittiö kannatta ostaa aikaisessa vaiheessa, kuuluu myyjän ohje).

Kun jossain noissa edellisestä on tullut  kusetetuksi, niin lopuissa töissä osaakin sitten jo suojella lompakkoaan, eikä usko kaikkia arvioita vaan pyytää niistä mustaa valkoiselle.

Ainakin 10-15% pitäisi olla löysää budjetissa. Varmaan 9/10 maatyöstä tulee maksaman enemmän kuin kuviteltu. Teittehän maaperätutkimuksen?

Vierailija kirjoitti:

No meillä tuo louhinnan ja muun lisähinta oli 75 000 €. Eli sitä ei millään säästöillä kurota kiinni. Ja niitä ei voinut ennalta tietää, koska maan rakenteen tietää vasta kun sen avaa.

Maapohjan kairaukset tehtiin ennakkoon 8 kohtaan ja silti tämä tuli yllätyksenä.

Teemme aivan perusratkaisut, ei niistä juuri tingitä. Ja jos laatan hinnassa säästää 50 € niin sillä ei ole kokonaisuuden kanssa mitään vaikutusta.

ap

Niinkun mitä vittua? Mikä teidän kokonaisbudjetti oli? Ymmärrän tuon hinnan, jos teillä on n. 2000 m2:n talo... Ootko nyt ihan varma, ettei maanrakennusfirma ole ryöstämässä teitä? Oliko teillä jokin urakkasopimus? Onko firma kuittauttanut kaikki lisätyöt erillisillä tunti tms. lapuilla tai uusilla tarjouksilla jotka olette hyväksyneet?