Asuntosijoittamisesta

Itellä on sijoitusasunto opiskelijoille opiskelijakaupungissa alunperin 10% omistusosuudella (9 000 eur) ja sijoituksen vuosituotto 6% kokonaisuudessaan miinus pääomaverot. Sinänsä ihan hyvä sijoitus. Varsinkin nyt kun katsoo Kiinan ja muiden pörssin romahdusta.

En ostaisi mitään puoliksi muun kuin puolison kanssa ja ehkä omien lasten kanssa.

Ei kai vakuuden antaminen toisen lainaan voi mitenkään olla mikään lahja!?

[quote author="Vierailija" time="24.08.2015 klo 12:32"]

Kunhan teette tai teetätte pätevällä juristilla koko kuviosta aukottomasti pitävän sopimuksen, niin en näe tuossa isompia riskejä. Suullisten sopimusten tms. varassa en tuollaiseen lähtisi mistään hinnasta.

[/quote]

No onhan tuossa iso riski sille joka on antanut omaisuuttaan toisen lainan vakuudeksi.

[quote author="Vierailija" time="24.08.2015 klo 14:31"]En ostaisi mitään puoliksi muun kuin puolison kanssa ja ehkä omien lasten kanssa.

Ei kai vakuuden antaminen toisen lainaan voi mitenkään olla mikään lahja!?
[/quote]

Meillä oli hieman vastaava tilanne, kun ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vanhempien takauksella. Voisihan sen tuoton osin ehkä tulkita lahjaksi, kun ilman tuo takaus toimi omarahoitusosuuden korvaajana. Onhan se silloin huomattava etu. Ei lahjan tarvitse olla aina selvää rahaa ollakseen verotettava lahja. Verotetaanhan hallintaoikeuden lahjoittaminenkin!

Työttömänä on joskus hauska lukea näistä raharikkaiden ongelmista, kun itsellä suurin huoli on, että jaksaako herätä tarpeeksi ajoissa käymään Kelassa :D

[quote author="Vierailija" time="24.08.2015 klo 15:11"]

Työttömänä on joskus hauska lukea näistä raharikkaiden ongelmista, kun itsellä suurin huoli on, että jaksaako herätä tarpeeksi ajoissa käymään Kelassa :D

[/quote]

Jos yhtään lohduttaa, niin ei tuo ap mitenkään raharikkaalta kuulosta vaan ennemminkin vaikuttaa olevan sellaista yrittelijästä sorttia, joka ulkoistaa riskit kaverille... Eli otetaan 100% lainaa, kaveri takaa ja toivotaan, että vuokralainen maksaa pääoman takaisin. Myös työtön pystyy tuohon jos löytää sopivan hölmön kaverin. 

[quote author="Vierailija" time="24.08.2015 klo 15:22"]

[quote author="Vierailija" time="24.08.2015 klo 15:11"]

Työttömänä on joskus hauska lukea näistä raharikkaiden ongelmista, kun itsellä suurin huoli on, että jaksaako herätä tarpeeksi ajoissa käymään Kelassa :D

[/quote]

Jos yhtään lohduttaa, niin ei tuo ap mitenkään raharikkaalta kuulosta vaan ennemminkin vaikuttaa olevan sellaista yrittelijästä sorttia, joka ulkoistaa riskit kaverille... Eli otetaan 100% lainaa, kaveri takaa ja toivotaan, että vuokralainen maksaa pääoman takaisin. Myös työtön pystyy tuohon jos löytää sopivan hölmön kaverin. 

[/quote]

No tulot voi pienentää työttömän tukia. Saat vaikka säästöön 100 euroa per kuu, niin tuet pienenee vähintään 100 euroa.

Kunhan teette tai teetätte pätevällä juristilla koko kuviosta aukottomasti pitävän sopimuksen, niin en näe tuossa isompia riskejä. Suullisten sopimusten tms. varassa en tuollaiseen lähtisi mistään hinnasta.

En lähtis.

Ei tossa periaatteessa ole mitään ongelmaa, jos asia sopii pankille. 100% lainan lyhentäminen pelkillä vuokratuloilla vie vaan aika tuhottomasti aikaa. Millaisilla laskemilla olette tehneet lyhennyssuunnitelman (asunnon hinta, vuokra, vastike, remontit jne)? 

[quote author="Vierailija" time="24.08.2015 klo 12:32"]

Kunhan teette tai teetätte pätevällä juristilla koko kuviosta aukottomasti pitävän sopimuksen, niin en näe tuossa isompia riskejä. Suullisten sopimusten tms. varassa en tuollaiseen lähtisi mistään hinnasta.

[/quote]

Miksei kauppakirja olisi tässä tapauksessa riittävä sopimus? Mistä asiasta siis pitäisi vielä erikseen tehdä juristilla sopimus?

[quote author="Vierailija" time="24.08.2015 klo 12:42"]Ei tossa periaatteessa ole mitään ongelmaa, jos asia sopii pankille. 100% lainan lyhentäminen pelkillä vuokratuloilla vie vaan aika tuhottomasti aikaa. Millaisilla laskemilla olette tehneet lyhennyssuunnitelman (asunnon hinta, vuokra, vastike, remontit jne)? 
[/quote]

Molemmilla osapuolilla on kyllä kokemusta asuntosijoittamisesta, eli laskelmat ovat kunnossa.

Kysymys koski lähinnä sitä, että voidaanko tuota vain toisen osapuolen antamaa lainan vakuutta katsoa verotuksessa toiselle annetuksi rahanarvoiseksi etuudeksi?

Ap

Eikö se asunto ole kuitenkin se pääasiallinen vakuus, ja sitten jos ja kun tarvitaan lisävakuutta, se tulee toiselta omistajalta? 

Turha näitä on täällä arvuutella, menkää pankista kysymään käykö näin vai onko ongelmaa.

[quote author="Vierailija" time="24.08.2015 klo 13:10"]

[quote author="Vierailija" time="24.08.2015 klo 12:42"]Ei tossa periaatteessa ole mitään ongelmaa, jos asia sopii pankille. 100% lainan lyhentäminen pelkillä vuokratuloilla vie vaan aika tuhottomasti aikaa. Millaisilla laskemilla olette tehneet lyhennyssuunnitelman (asunnon hinta, vuokra, vastike, remontit jne)?  [/quote] Molemmilla osapuolilla on kyllä kokemusta asuntosijoittamisesta, eli laskelmat ovat kunnossa. Kysymys koski lähinnä sitä, että voidaanko tuota vain toisen osapuolen antamaa lainan vakuutta katsoa verotuksessa toiselle annetuksi rahanarvoiseksi etuudeksi? Ap

[/quote]

En usko, sillä eihän tuossa sinänsä mitään luovuteta toiselle. Siinä otatte yhteisvastuullisen lainan ja sille annetaan vakuudet. 

Ihan uteliaisuudesta kysyn vielä niiden laskelmien perään eli voisitko kertoa edes karkeat laskelmat? Mä en nimittäin ole saanut tuolla mallilla laskettua kovinkaan järkevää asuntosijoitusta. 

jos on noin köyhä ettei itsellä ole varaa ei pidä olla tyhmä

köyhä ja tyhmä on huono yhdistelmä

never!

[quote author="Vierailija" time="24.08.2015 klo 12:27"]

Täällä kun on monenmoista tietäjää, niin heitänpä ilmoille itseäni askarruttavan kysymyksen. Onko ok ostaa sijoitusasunto yhdessä toisen henkilön kanssa niin, että asunto tulee yhtä suurin osuuksin molempien nimiin ja rahoitetaan 100 %:lla lainalla. Velkaa lyhennetään vuokratuotoilla. Vakuudet velalle tulevat kuitenkin vain toiselta omistajalta. Voidaanko tällainen järjestely jollain tavalla tulkita lahjaksi?

[/quote]

Siis se ostettava asunto ei ole ollenkaan vakuutena?

[quote author="Vierailija" time="24.08.2015 klo 13:26"]

jos on noin köyhä ettei itsellä ole varaa ei pidä olla tyhmä

köyhä ja tyhmä on huono yhdistelmä

never!

[/quote]

Vain otettu lääke auttaa.

[quote author="Vierailija" time="24.08.2015 klo 13:16"]Eikö se asunto ole kuitenkin se pääasiallinen vakuus, ja sitten jos ja kun tarvitaan lisävakuutta, se tulee toiselta omistajalta? 

Turha näitä on täällä arvuutella, menkää pankista kysymään käykö näin vai onko ongelmaa.
[/quote]

Pankista lienee turha kysyä - eihän pankki verottajan puolesta anna kannanottoja. Sinuna Ap pyytäisin verottajalta ennakkopäätöksen: etenkin jos kyseessä on lähisukua olevat henkilöt ja olet saamassa tuloa ilman omaa riskiä, olisin asian suhteen varovainen.

Sijoitusasunnon ostohinnasta yleensä n. 70 % kelpaa vakuudeksi. Lopulle täytyy olla takaus tai riittävästi omaa pääomaa. Mikäli takaus tulee vain toiselta henkilöltä, silloin hänen täytyy ymmärtää, että takaus on mahdollista myös menettää.

Kannattaa tarkasti miettiä onko ystävyys- /pari- /sukulaissuhteenne sillä tasolla, että voitte alkaa yhdessä sijoittamaan. Entä jos tulee tyhjiä kuukausia? Entä jos täytyy hakea häätöä tai rempata asuntoa? Entä jos riitaannutte näiden seikkojen takia? Kumpi on yhteyshenkilö/aktiivisempi? Laina-asiassa takaatte toisenne ja toinen joutuu maksamaan, jos toinen laiminlyö velvoitteensa. Käytännössä voin kertoa, että ette saa enää nykyisin mistään pankista 100 % lainaa. Kymmenen pinnaa täytyy löytyä omaa rahaa, joka tietysti ei ole suuri summa varsinkaan kahden sijoittajan tapauksessa.

Otetaan esimerkiksi 100 000€ asunto, josta saa vuokraa 500 €/kk. Lainanhoitokulut 25 vuoden maksuajalla (tasalyhennys) ja 2 %:n korolla noin 500 €/kk. Tämän päälle tulee vastike (arvio 130 €/kk) sekä pääomaverot (arvio 100 € vähennysten jälkeen). Näitä kun ynnäillään, voimme huomata että jäätte maksupuolelle vielä noin 230 €/kk eli 115 €/sijoittaja. Toki sillä summalla kummankin laina lyhenee n.166 €/kk eli oma pääoma kasvaa 166 € - 115 € = 51 € / sijoittaja / kk.

Voin kuitenkin kokemuksesta kertoa, että jossain vaiheessa tulee lähes väkisinkin joku tyhjä kuukausi. Muutenkin tuurilla on todella suuri merkitys vuokralaisen valinnassa. Kiireellä saattaa tehdä huonon päätöksen. Lisäksi yhtiöön saattaisi tulla sellainen iso remontti, joka söisi tuottoa vuosikausia.

Ilmoittamillasi tiedoilla ja yllä olevilla oletuksilla en lähtisi mukaan ellei kohde olisi esim. sukulaiskauppana selkeästi alle markkinahinnan ja muutenkin vaikuttaisi huippusijoitukselta. Täysin ilman omaa pääomaa en kuitenkaan mukaan lähtisi, vaikka pankki lainaa myöntäisikin. Omat asuntosijoitukseni pidän AINA yksin omissa nimissäni. Näihin en muita sotke. Sen sijaan olen kannustanut vaimoanikin ostamaan ensimmäisen sijoitusasuntonsa. Hänestä vuokralaisen valinta ja "paperiasiat" tuntuvat kuitenkin paljon vaikeammilta. Lisäksi vuokraisännän/-emännän tulee osata olla periksiantamattoman luja päätöksissään ja vaatia saataviaan tarpeeksi painokkaasti. Asuntosijoittaminen ei ole hyväntekeväisyyttä tai muuten oma talous kyykkää.