Kesämökin myynti ja luovutusvoittovero

Myyntivoitto on silloin 10000€, ja siitä maksetaan myyntivoittoveroa. Verokanta taitaa olla 30%. Eli 3000 menee veroja.

Ei se mene monesti. 70 000€ menee perintövero, joten siitä ylimenevästä menee sitten myyntivoittovero. Siksi kannattaa arvottaa perukirjaan oikein jos aikoo myydä.

Vierailija kirjoitti:

Myyntivoitto on silloin 10000€, ja siitä maksetaan myyntivoittoveroa. Verokanta taitaa olla 30%. Eli 3000 menee veroja.

Ja esimerkiksi välittäjän palkkion vaikkapa 5 000 euroa saa vähentää voitosta, jolloin verotettavaa voittoa jää 5 000 euroa -> vero 1 500 euroa myyntivaiheessa. Eli sitä perintöverotettua arvoa ei veroteta enää toistamiseen. 

Siis katsotaanko perintöveroarvo hanhintahinnaksi? Jutussa oli teksti:

"Myynnissä riesana on kuitenkin luovutusvoittovero. Mökin omistaja ei saa kauppahintaa puhtaana käteen. Kauppahinnasta 40 prosenttia myyjä saa verovapaasti oletettuna hankintamenona. Loppukauppahinnasta pitää maksaa korkeimmillaan 34 prosentin vero.

– Jos myy mökin 150 000 eurolla, veroja on maksettava yli 30 000 euroa, professori Kangas laskee."

Voiko mökin myydä kuolinpesän nimissä ja vasta sitten tehdä perinnönjaon?

Vierailija kirjoitti:

Voiko mökin myydä kuolinpesän nimissä ja vasta sitten tehdä perinnönjaon?

Tietenkin voi.

Vierailija kirjoitti:

Siis katsotaanko perintöveroarvo hanhintahinnaksi? Jutussa oli teksti:

"Myynnissä riesana on kuitenkin luovutusvoittovero. Mökin omistaja ei saa kauppahintaa puhtaana käteen. Kauppahinnasta 40 prosenttia myyjä saa verovapaasti oletettuna hankintamenona. Loppukauppahinnasta pitää maksaa korkeimmillaan 34 prosentin vero.

– Jos myy mökin 150 000 eurolla, veroja on maksettava yli 30 000 euroa, professori Kangas laskee."

Perintönä saadun omaisuuden hankintamenoksi katsotaan perintöverotuksessa vahvistettu arvo. Vaihtoehtoisesti käytetään hankintameno-olettamaa, jos se on verovelvolliselle edullisempi. Hankintameno-olettama on 20 % kauppahinnasta alle 10 vuotta omistetusta omaisuudesta ja 40 % yli 10 vuotta omistetusta. Hankintameno-olettamaan sisältyy kaikki myynnin kulut, eli esim. välityspalkkiota ei sen lisäksi enää vähennetä kauppahinnasta. Todellista hankintahintaa käytettäessä (eli sitä perintöverotusarvoa) myynnin kulut saa vähentää ennen kuin katsotaan paljonko syntyy luovutusvoittoa tai -tappiota.

Jos omaisuus myydään kallimmaalla kuin perintöverotuksessa vahvistettu arvo, perintöverotuksen voi hakea oikaisua. Oikaisua voi hakea viiden vuoden kuluessa perintöverotuksen toimittamisvuoden lopusta laskettuna.

Vierailija kirjoitti:

Voiko mökin myydä kuolinpesän nimissä ja vasta sitten tehdä perinnönjaon?

Voi, silloin mahdollinen luovutusvoittovero määrätään kuolinpesälle, jonka osakkaat ovat siitä yhteisvastuussa. Myös mahdollinen luovutustappio voidaan käyttää kuolinpesän muun omaisuuden myynnin luovutusvoittoverotuksessa. (Vrt. perinnönjaon jälkeen luovutusvoittovero tai mahdollinen luovutustappio tulee omaisuuden jaossa saaneelle perillisele henkilökohtaisesti.)

mutta jos kuolinpesä myy, niin maksetaanko ensin luovutusvoittovero 60%myyntihintaa ja sitten koko summasta perintövero?

Jos kuolinpesä myy 100 000€ mökin niin luovutusvoittoveroa 30% (?) tulisi 60 000€:sta 18 000€ ja sitten jaon yhteydessä perintövero tulisi sitten mökin perukirja-arvon mukaan? Eli silloin perukirjaan kannattaisi laittaa arvoksi 60% oletusta myyntihinnasta? Muuten verot menee moneen kertaan

Vierailija kirjoitti:

mutta jos kuolinpesä myy, niin maksetaanko ensin luovutusvoittovero 60%myyntihintaa ja sitten koko summasta perintövero?

Jos kuolinpesä myy 100 000€ mökin niin luovutusvoittoveroa 30% (?) tulisi 60 000€:sta 18 000€ ja sitten jaon yhteydessä perintövero tulisi sitten mökin perukirja-arvon mukaan? Eli silloin perukirjaan kannattaisi laittaa arvoksi 60% oletusta myyntihinnasta? Muuten verot menee moneen kertaan

Perintövero määräätään perukirjaan merkityn arvon perusteella. Perukirjaan omaisuus on arvostettava käypään arvoon, eli todennäköiseen myyntihintaan. Eli siihen perukirjaan kannattaa arvioida mahdollisimman oikein se arvo.

Jos omaisuus sitten kuitenkin myydään korkeammalla hinnalla kuin perukirja/perintöverotusarvo, niin tästä ylimenevästä osasta maksetaan luovutusvoittoveroa. Eli kyseessä on myyntivoiton verotus, eli sen mitä on saanut myynnissä enemmän kuin millä summalla on omaisuuden itse hankkinut. Perintönä saadun omaisuuden kohdalla ei tietenkään ole olemassa mitään oikeaa hankintahintaa, vaan hankintahintana käytetään siis sitä perintöverotusarvoa.

Jos omaisuus myydään niin nopeasti, että perintöverotukseen voi hakea vielä oikaisua, silloin kannattaa mahdollisesti tehdä juuri niin. Eli pyytää oikaisemaan perintöverotusarvo siihen toteutuneeseen korkeampaan myyntihintaan ja maksaa hieman lisää perintöveroa, eli siis siitä omaisuuden koko todellisesta arvosta. 1. veroluokassa perintövero on edullisempi kuin luovutusvoittovero, joka on siis 30 % myyntivoitosta ja tietyn rajan jälkeen suurempi. Perintöverossa huomioitavaa on se, että se määrätään perillisille henkilökohtaisesti (ei kuolinpesälle). Lisäksi perintöverotuksessa ei saa vähentää myynnistä aiheutuneita kuluja.

Jos perintöverotusarvo on joko alunperin tai oikaisun jälkeen sama kuin myyntihinta, niin luovutusvoittoa ei synny eikä luovutusvoittoveroa tarvitse maksaa. Silloin omaisuuden koko arvo on perintöverotettu. Jos perintöverotusarvo on pienempi kuin hankintahinta, luovutusvoittovero maksetaan siis siitä ylimenevästä osasta, eli ei siinäkään veroa makseta kahteen kertaan, vaan kahtena eri verona omaisuuden koko arvosta, ensin perintövero pienemmästä arvosta kuin omaisuuden käypä arvo ja sitten luovutusvoittovero siitä ns. arvonnoususta.

Vierailija kirjoitti:

mutta jos kuolinpesä myy, niin maksetaanko ensin luovutusvoittovero 60%myyntihintaa ja sitten koko summasta perintövero?

Meneeköhän sinulta nyt perunkirjoitus ja perinnönjako sekaisin? Perunkirjoitus pitää tehdä 3 kuukauden kuluessa vainajan kuolemasta. Sen sijaan perinnönjako voidaan tehdä vasta vuosien päästä. Esimerkiksi minä olen osakkaana kuolinpesässä, jossa vainaja on kuollut jo yli 25 vuotta sitten, mutta perinnönjakoa ei ole vieläkään tehty. Tämä on aika tavallinen menettely silloin, jos jaettavaa omaisuutta ei ole juuri muuta kuin asunto, johon leski jää asumaan. Perintö jaetaan vasta lesken kuoltua. Perintöverot on kuitenkin pitänyt maksaa jo muutama kuukausi perunkirjoituksen jälkeen.

Kuolinpesä ei yleensä käytännössä pysty myymään mökkiä ennen kuin perunkirjoitus on tehty. Tällöin myyntivoittoa määrätessä käytetään hankintahintana perukirjaan merkittyä arvoa. Jos mökki kuitenkin pystytään myymään ennen perunkirjoituksen tekoa, merkitään perukirjaan mökin arvoksi saatu myyntihinta, jolloin myyntivoittoa ei synny eikä näin ollen tarvitse maksaa luovutusvoittoveroa. Muuten 11 jo selitti hyvin veron määräytymisen.

myimme isämme asunnon myyntitappio paikkakunnalla alemmalla hinnalla kuin olimme perukirjaan merkinneet. Perukirjassa asunnon arvo noin (summat pyöristetty) 55 000 €, myyntihinta noin 40 000 €. Tästä summasta verottaja on nyt ottamassa noin 7000 € Hankintameno olettamana (40 %). Kannattaako pyytää oikaisua perukirjaan?

Myyntihinnasta vähennetään verotusarvo, jolloin tässä tapauksessa menee miinukselle.

ongelma??? kirjoitti:

myimme isämme asunnon myyntitappio paikkakunnalla alemmalla hinnalla kuin olimme perukirjaan merkinneet. Perukirjassa asunnon arvo noin (summat pyöristetty) 55 000 €, myyntihinta noin 40 000 €. Tästä summasta verottaja on nyt ottamassa noin 7000 € Hankintameno olettamana (40 %). Kannattaako pyytää oikaisua perukirjaan?

1 kannattaa pyytää oikaisua peruskirjaan ja perintöverotukseen.

2 kannattaa myös ilmoittaa verottajalle, että EI käytä hankintameno-olettamaa, vaan todellista perukirjan mukaista hankintamenoa. Hankintameno-olettamaa ei tarvitse käyttää silloin kun on olemasa joku selvä selitys todellisesta hankintahinnasta (perukirja, kauppakirja, remontin kuitit jne), jollei hankintwmeno-olettama ole itselle edullisempi.

Perintönä saadun omaisuuden hankintamenoksi katsotaan perintöverotuksessa vahvistettu arvo. Vaihtoehtoisesti käytetään hankintameno-olettamaa, jos se on verovelvolliselle edullisempi. Hankintameno-olettama on 20 % kauppahinnasta alle 10 vuotta omistetusta omaisuudesta ja 40 % yli 10 vuotta omistetusta. Hankintameno-olettamaan sisältyy kaikki myynnin kulut, eli esim. välityspalkkiota ei sen lisäksi enää vähennetä kauppahinnasta. Todellista hankintahintaa käytettäessä (eli sitä perintöverotusarvoa) myynnin kulut saa vähentää ennen kuin katsotaan paljonko syntyy luovutusvoittoa tai -tappiota.

Jos omaisuus myydään kallimmaalla kuin perintöverotuksessa vahvistettu arvo, perintöverotuksen voi hakea oikaisua. Oikaisua voi hakea viiden vuoden kuluessa perintöverotuksen toimittamisvuoden lopusta laskettuna.

Vuodesta 2017 alkaen oikaisua on voinut hakea enää 3 vuoden ajan toimittamisvuoden jälkeen.

Yrittääkö verottaja siis huijata perikuntaa, vedättää liikaa veroja? 

mitähähäh kirjoitti:

Yrittääkö verottaja siis huijata perikuntaa, vedättää liikaa veroja? 

Tavallaan kyllä. Hankintameno-olettaman verottaja laittaa automaattisesti, ja ellet ymmärrä oikaista asiaa, menetät aikamoisen summan. Jos kuolinpesä myy esim. osakkeita, verottaja lätkäisee kuolinpesälle myyntivoittoveroa hankintameno-olettaman mukaan. Kuitenkin osakkeiden arvo on jo ilmoitettu verottajalle perukirjassa eli se on vainajan kuolinpäivän arvo. Tässä häviää helposti tuhansia ellei ole tarkkana.

Vierailija kirjoitti:

mitähähäh kirjoitti:

Yrittääkö verottaja siis huijata perikuntaa, vedättää liikaa veroja? 

Tavallaan kyllä. Hankintameno-olettaman verottaja laittaa automaattisesti, ja ellet ymmärrä oikaista asiaa, menetät aikamoisen summan. Jos kuolinpesä myy esim. osakkeita, verottaja lätkäisee kuolinpesälle myyntivoittoveroa hankintameno-olettaman mukaan. Kuitenkin osakkeiden arvo on jo ilmoitettu verottajalle perukirjassa eli se on vainajan kuolinpäivän arvo. Tässä häviää helposti tuhansia ellei ole tarkkana.

Esimerkki:

Kuolinpesässä on osakkeita, arvo kuolinpäivänä 20 tuhatta. Summa kirjataan perukirjaan.

Pesän osakkaat päättävät myydä osakkeet kuolinpesän lukuun. Myyntihinta on 21 tuhatta.

Verottaja muistaa kuolinpesää veroehdotuksella. Siinä osakkeiden myyntivoitoksi lasketaan 17 tuhatta (tästä siis vaaditaan veroina 30%), kun on käytetty hankintameno-olettamaa, jonka mukaan osakkeiden hankintahinta olisi 20% niiden nykyisestä arvosta. Kuitenkin, asiahan menee niin, että osakkeet ovat tulleet kuolinpesän omistukseen sinä päivänä kun perittävä on kuollut. Hankintahinta on siis perukirjaan kirjattu 20 t ja myyntivoittoa on vain 1000 euroa miinus myyntikulut, eli se on itse asiassa veroton koska jää alle tonnin/vuosi.

Kuitenkin verottaja on koko ajan tiennyt osakkeiden arvon. Kokeilevat vain kepillä jäätä, jos joku hölmö maksaisi.