Tapahtumat

Kun kirjaudut sisään näet tässä ilmoitukset sinua kiinnostavista asioista.

Kirjaudu sisään

Saa kommentoida! Kysymys yhtiölainan lunastamisesta

Vierailija
22.01.2008 |

Tilanne:



uusi asunto, jonka myyntihinta n. 300 000 euroa. Ostohinta 180 000 yhtiövelan osuus 120 000.



Plan 1) maksetaan puolet yhtiölainasta pois pankkilainalla (pankkilainan korko max 4,5, 30 vuotta)



Plan 2) jätetään koko yhtiölaina ja maksetaan sitä rahoitusvastikkeen muodossa kuukausittain (markkinakorka, 27 vuotta)



Mitä ihmettä tekisimme?? Koko summa otetaan lainaa - pankin kanssa asia on jo neuvoteltu ja laskettu tuo 60 000 euron osuus omaan lainaamme.



Mutta pelottaa sitoutua noin suureen " henkilökohtaiseen" lainaan. Olisiko kuitenkin parempi maksaa sitä rahoitusvastikkeessa? (Kuukausimenojen erotus ei ole kovin suuri, mutta toki korkojen mahdollinen nousu vaikuttaa)



Mielipiteitä, kiitos!

Kommentit (9)

Vierailija
1/9 |
22.01.2008 |
Näytä aiemmat lainaukset

Varsinkaan nyt.

Vierailija
2/9 |
22.01.2008 |
Näytä aiemmat lainaukset

Saatte aina käteen velattoman osuuden ja pankkilaina jää teille.



Ja ette ole saaneet niitä verovähennyksiä.

Sisältö jatkuu mainoksen alla
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija
3/9 |
22.01.2008 |
Näytä aiemmat lainaukset

tuohon en pyytänyt kommenttia ;)



Eikö verotuksessa ole joku maksimiraja korkojen vähennysoikeudelle?

Vierailija
4/9 |
22.01.2008 |
Näytä aiemmat lainaukset

Kusessa olette joka tapauksessa jos tuon verran on velkaa. Nuo kysymäsi ovat vain sitten finessejä.



3

Vierailija
5/9 |
22.01.2008 |
Näytä aiemmat lainaukset

Hyvä tietää, että te tiedätte tilanteemme itseämme paremmin...

Vierailija
6/9 |
22.01.2008 |
Näytä aiemmat lainaukset

korkovähennysten takia. Ihme kommentteja täällä taas??

Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija
7/9 |
22.01.2008 |
Näytä aiemmat lainaukset

saatte verovähennykset koroista ja toisekseen korkokaton koko summalle

Vierailija
8/9 |
22.01.2008 |
Näytä aiemmat lainaukset

Ja tuollaista on typerää ottaa nyt.



Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija
9/9 |
22.01.2008 |
Näytä aiemmat lainaukset

Osan asunnosta voi rahoittaa myös taloyhtiön ottaman lainan eli yhtiövelan kautta. Joissakin uusissa asunnoissa yhtiövelkaa on jopa 85 prosenttia velattomasta hinnasta.



Kun velkaa on taloyhtiön nimissä paljon, asunnon myyntihinta painuu alas. Mainonnan kielellä tämä ilmaistaan näin: " Nyt pääset kiinni unelmiesi asuntoon edullisesti!"



Asunnon velattomaan hintaan sisältyvät sekä myyntihinta että huoneiston osuus taloyhtiön velasta. Velanhoitokulut ilmenevät kuukausittain perittävästä rahoitusvastikkeesta.



Rahoitusvastikkeet ovat kuitenkin vain arvioita tulevasta.



Taloyhtiön laina tuo tullessaan korkoriskin samalla tavoin kuin tavallinen asuntolaina. Taloyhtiöidenkin vippien korot sidotaan useimmiten markkinakorkoihin, minkä vuoksi velan lopullinen hinta selviää vasta laina-ajan päätyttyä.





Jos korot nousevat



rahoitusvastikkeet nousevat sitä enemmän mitä enemmän taloyhtiöllä on velkaa. Maltillisellakin velan määrällä vastike voi helposti nousta satoja euroja.



Taloyhtiöiden välillä on kuitenkin eroja. Osa on tavallisia taloyhtiöitä, joilla on paljon velkaa. Osa on rakennusyhtiöiden tuotteistamia hankkeita, joissa asuntoa ja rahoitusta tarjotaan samassa paketissa.



Tällaisia ovat esimerkiksi Skanskan Entre?-asunnot. Niissä laina-aika venyy, jos korot nousevat.



Rakennusyhtiöiden tuotteisiin liittyy usein myös muita ehtoja, jotka lisäävät kustannuksia, mutta rajaavat samalla osakkaiden riskiä.



Taloyhtiön laina on aina joko vaihtoehto omalle asuntolainalle tai sen lisä. Jos asuntolainaa on sekä omissa että taloyhtiön nimissä, korkojen nousu iskee kahden lainan kautta.





Myös lainan antajina



pankki ja taloyhtiö ovat erilaisia. Pankkilainan saa yleensä maksaa ennen aikojaan takaisin ilman rajoituksia. Taloyhtiön lainan voi useimmiten maksaa pois vain kerran vuodessa.



Pankki on yleensä joustavampi myös silloin, kun asukkaalle tulee maksuvaikeuksia. Yleensä laina-aikaa voi pidentää tai asiakas voi neuvotella välivuosista, jolloin lainaa ei tarvitse lyhentää.



Taloyhtiöt suostuvat erikoisjärjestelyihin nihkeämmin.



Taloyhtiön laina saattaa tulla henkilökohtaista velkaa kalliimmaksi, koska osakas ei saa taloyhtiölainoista verovähennyksiä.



Henkilökohtaisten lainojen korkoja saa vähentää, mikäli ne on otettu asunnon hankintaa tai peruskorjausta varten.





Jotta oman asuntolainan



ja taloyhtiön ottaman lainan hinta olisi sama, taloyhtiön lainan marginaalin pitäisi olla alijäämähyvityksen verran eli 28 prosenttia pienempi kuin oman lainan. Ehto toteutuu, jos osakkaan marginaali on esimerkiksi 0,57 ja taloyhtiön 0,41 prosenttia.



Suuria summia kerrallaan lainaavat taloyhtiöt saavat lainarahansa hieman yksityishenkilöitä halvemmalla, sanoo Nordean johtaja Pekka Luukkanen.



Säästöjen tai vakuuksien puute voi kuitenkin tehdä taloyhtiön lainasta asunnonostajalle houkuttelevan.



Luukkanen laskee suuntaa antavan esimerkin:



Asunnon velaton myyntihinta on 405000 euroa ja myyntihinta 250000 euroa. Jotta asiakkaalle heltiäisi Nordeasta 405000 euron asuntolaina, hän tarvitsee vakuuksia 101000 euron arvosta, mutta 251000 eurolle riittää 63000 euron vakuus.





Velkaisen taloyhtiön



huonoihin puoliin kuuluu sekin, että sen osakkeet eivät ole vakuutena yhtä arvokkaita kuin vakavaraisen yhtiön. Taloyhtiön velkaisuus voi merkitä myös sitä, että sen huoneistoja voi olla vaikeampi myydä.



Ääriolosuhteissa taloyhtiön osakas voi päätyä maksamaan myös muiden velkoja. Näin voi käydä, jos joku tai jotkut osakkaat eivät syystä tai toisesta maksa omaa osuuttaan.



Rakennusyhtiöiden tarjoamissa paketeissa tätä riskiä voidaan rajata vaatimalla omistajilta rahoitusvastike-ennakkoja tai erityisen vakuutuksen ottamista vastikkeiden turvaamiseksi. Tavallisissa taloyhtiöissä huoneisto voidaan ottaa tilapäisesti yhtiön haltuun ja käyttää siitä saadut vuokratulot vastikkeisiin. Joskus nämäkään tulot eivät riitä:



" Olen törmännyt tällaiseen tapaukseen kuuden vuoden aikana kerran. Silloin oli kyse varattomasta kuolinpesästä ja liiketilasta, josta saadut vuokratulot eivät riittäneet kattamaan sen osuutta lainanhoitokuluista" , sanoo Suomen Kiinteistöliiton päälakimies Anu Kärkkäinen.





Kalliiden asuntojen



suurten asuntolainojen ja velkaisten taloyhtiöiden yhdistelmää ei kuitenkaan ole vielä koeteltu nousevien korkojen aikana.



Varmaa on, että ainakin vastikkeessa korkojen nousu näkyy heti. Esimerkiksi näin:



Helsinkiläisen kolmion velaton myyntihinta on 405000 euroa, josta myyntihinta on 251000 euroa ja osuus taloyhtiön nimissä olevasta yhtiölainasta 154000 euroa.



Asunnon rahoitusvastike on 820 euroa kuussa, jos yhtiölainan laina-aika on 23 vuotta, korko sidottu 12 kuukauden euriboriin ja lainan marginaali 0,33 prosenttiyksikköä.



Jos korkotaso nousee kolme prosenttiyksikköä, rahoitusvastike loikkaa 1090 euroon kuukaudessa.





Lisää aiheesta:

Kirjoita seuraavat numerot peräkkäin: kaksi kolme viisi